Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng cần được hiểu là hệ thống tài liệu được sử dụng để chứng minh sự phù hợp về mục đích sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trong quá trình xem xét cấp giấy phép xây dựng. Vì vậy, khi kiểm tra hồ sơ không nên hiểu theo hướng chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể làm căn cứ cấp giấy phép. Quy định đã thiết lập một hệ thống gồm nhiều loại giấy tờ khác nhau nhằm xử lý những tình trạng pháp lý khác nhau của đất đai và công trình, từ trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, trường hợp có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, cho đến những trường hợp đặc thù liên quan đến đất tôn giáo, di tích, đất rừng, đất giao thông, đất sử dụng kết hợp đa mục đích và đất trồng lúa. Bên cạnh đó còn có cơ chế riêng khi chủ đầu tư không phải là chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu công trình mà thực hiện dự án trên cơ sở thuê đất, thuê công trình hoặc thuê một bộ phận công trình. Vì vậy, bản chất của việc kiểm tra giấy tờ đất đai trong hồ sơ cấp giấy phép xây dựng là xác định đúng tình trạng pháp lý của khu đất và lựa chọn đúng loại tài liệu tương ứng, thay vì áp dụng một loại giấy tờ duy nhất cho mọi trường hợp.

Nhóm đầu tiên và dễ nhận diện nhất là trường hợp người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận. Trong nhóm này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những giấy tờ hợp pháp được sử dụng làm cơ sở xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Khi có loại giấy chứng nhận này, việc kiểm tra không nên chỉ dừng ở việc xác nhận có giấy chứng nhận. Nội dung trên giấy phải được xem xét trong mối quan hệ với vị trí dự kiến xây dựng, mục đích sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có liên quan.

Bên cạnh đó, pháp luật thừa nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ.

Quy định này có ý nghĩa đặc biệt đối với những khu đất đã được xác lập quyền từ nhiều năm trước. Hình thức và tên gọi của giấy chứng nhận có thể thay đổi theo từng giai đoạn pháp luật, nhưng việc khác tên gọi so với giấy chứng nhận hiện hành không đồng nghĩa giấy tờ cũ mất giá trị sử dụng trong hồ sơ cấp giấy phép.

Vấn đề quan trọng là giấy chứng nhận đó đã được cấp theo quy định pháp luật của thời kỳ tương ứng.

Cùng với đó, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ cũng thuộc nhóm giấy tờ hợp pháp.

Tương tự, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo pháp luật về đất đai, nhà ở hoặc xây dựng qua các thời kỳ cũng được công nhận.

Như vậy, bốn nhóm giấy tờ đầu tiên thể hiện một nguyên tắc quan trọng: khi xem xét giấy tờ phục vụ cấp phép xây dựng phải nhận diện giá trị pháp lý của giấy tờ theo lịch sử pháp luật chứ không chỉ căn cứ vào tên gọi hiện tại.

Có thể một hồ sơ được lập ở thời điểm hiện nay nhưng giấy tờ về đất hoặc nhà được cấp từ một giai đoạn pháp luật trước đó. Khi đó, yêu cầu đặt ra là xác định giấy tờ có thuộc loại được pháp luật công nhận hay không, thay vì yêu cầu mọi trường hợp phải có cùng một mẫu giấy chứng nhận.

Nhóm thứ hai là trường hợp chưa có giấy chứng nhận hiện hành nhưng có giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các giấy tờ này bao gồm những loại được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và các giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai.

Điểm này làm cho phạm vi giấy tờ hợp pháp phục vụ cấp giấy phép xây dựng rộng hơn phạm vi giấy chứng nhận đã được cấp.

Một người sử dụng đất có thể chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng nếu có loại giấy tờ thuộc nhóm đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai thì giấy tờ đó có thể được xem xét theo trường hợp được quy định.

Tuy nhiên, đây không phải cơ chế để mọi tài liệu liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất đều được chấp nhận. Cần xác định chính xác tài liệu đó có thuộc nhóm giấy tờ được Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc pháp luật đất đai có liên quan xác định là đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hay không.

Do đó, khi hồ sơ không có giấy chứng nhận, bước tiếp theo không phải ngay lập tức kết luận thiếu giấy tờ đất đai mà cần kiểm tra xem người sử dụng đất có thuộc trường hợp có giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không.

Một nhóm khác cũng thuộc trường hợp chưa có giấy chứng nhận là đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Nếu người sử dụng đất thuộc trường hợp này nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể sử dụng một trong những loại giấy tờ được quy định.

Đó có thể là quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo nếu có.

Ngoài ra, giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng thuộc nhóm được xác định.

Điểm cốt lõi ở đây là quyền hoặc cơ sở sử dụng đất đã được hình thành thông qua một quyết định hoặc một thủ tục pháp lý do cơ quan có thẩm quyền thực hiện, nhưng giấy chứng nhận chưa được cấp.

Vì vậy, khi kiểm tra hồ sơ cần xác định đúng nguồn gốc pháp lý của việc sử dụng đất.

Nếu nguồn gốc là giao đất thì kiểm tra quyết định giao đất. Nếu là cho thuê đất thì kiểm tra quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất kèm theo nếu có. Nếu hình thành thông qua chuyển mục đích thì kiểm tra quyết định cho phép chuyển mục đích. Nếu thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì kiểm tra giấy tờ tương ứng.

Sau các trường hợp phổ biến, quy định thiết lập một nhóm tương đối lớn dành cho những loại đất và công trình có tính chất đặc thù.

Trường hợp đầu tiên là đất đang được tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với trường hợp này, tài liệu được sử dụng là Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế việc sử dụng và xử lý theo Điều 142, Điều 145 Luật Đất đai năm 2024.

Điểm cần chú ý nằm ở toàn bộ cấu trúc của điều kiện này.

Không phải cứ có Báo cáo hiện trạng sử dụng đất là đủ. Báo cáo phải gắn với trường hợp tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận và phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng, xử lý theo quy định được dẫn chiếu.

Một trường hợp đặc thù khác liên quan đến di tích lịch sử - văn hóa và danh lam thắng cảnh.

Khi cấp giấy phép xây dựng nhằm thực hiện bảo quản, tu bổ hoặc phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng khu đất chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định, giấy tờ về việc xếp hạng di tích hoặc danh mục kiểm kê di tích theo pháp luật về di sản văn hóa được sử dụng theo trường hợp này.

Ở đây, giá trị của loại giấy tờ gắn chặt với mục đích xây dựng.

Nếu hoạt động xây dựng nhằm bảo quản, tu bổ hoặc phục hồi di tích thì giấy tờ về xếp hạng hoặc kiểm kê di tích có ý nghĩa làm căn cứ theo quy định.

Không nên mở rộng cơ chế này sang những công trình không thuộc phạm vi bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích được nêu.

Nhóm đặc thù tiếp theo là biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối và các công trình tương tự.

Đối với những công trình này, trong trường hợp xây dựng tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng loại công trình tương ứng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy tờ có thể là văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện trước đây hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

Cần đặc biệt lưu ý rằng văn bản chấp thuận địa điểm không phải một loại giấy tờ có thể sử dụng chung cho mọi công trình.

Nó chỉ được đặt ra trong cấu trúc điều kiện cụ thể: đúng loại công trình hoặc công trình tương tự theo pháp luật có liên quan, khu vực đất không thuộc nhóm có mục đích sử dụng để xây dựng loại công trình đó và trường hợp không chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do vậy, khi áp dụng cần kiểm tra đồng thời loại công trình, vị trí đất và cơ chế sử dụng đất.

Một trường hợp khác là dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí thực hiện theo pháp luật về lâm nghiệp.

Giấy tờ hợp pháp trong trường hợp này gồm giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng với tổ chức hoặc cá nhân thực hiện dự án.

Đây là cấu trúc gồm hai lớp tài liệu.

Lớp thứ nhất chứng minh cơ sở pháp lý về đất đai của chủ rừng. Lớp thứ hai chứng minh quan hệ cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng và chủ thể thực hiện dự án.

Hai tài liệu có chức năng khác nhau và bổ sung cho nhau. Vì vậy, không nên xem hợp đồng cho thuê môi trường rừng là tài liệu thay thế hoàn toàn giấy tờ đất đai của chủ rừng.

Một nhóm đặc biệt quan trọng trong bối cảnh sử dụng đất linh hoạt là trường hợp xây dựng công trình trên đất được sử dụng kết hợp đa mục đích theo Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

Trong trường hợp này, hồ sơ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền thể hiện mục đích sử dụng đất chính, kèm theo phương án sử dụng đa mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cấu trúc pháp lý ở đây cần được hiểu theo hai tầng.

Tầng thứ nhất là mục đích sử dụng đất chính. Mục đích này được thể hiện trong giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tầng thứ hai là việc sử dụng kết hợp đa mục đích. Cơ sở cho tầng này là phương án sử dụng đa mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, không nên hiểu phương án sử dụng đa mục đích làm mất đi hoặc tự động thay thế mục đích sử dụng đất chính.

Khi cấp giấy phép xây dựng cho công trình thuộc trường hợp này, hai nhóm tài liệu phải được đặt cạnh nhau để xác định cơ sở pháp lý của việc xây dựng.

Một trường hợp khác có cấu trúc tương tự về tính đặc thù là công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông.

Giấy tờ có thể là hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông.

Điều kiện nền tảng vẫn là công trình thuộc trường hợp được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định pháp luật.

Do đó, không thể chỉ dựa vào hợp đồng thuê một vị trí thuộc phạm vi giao thông để kết luận có đủ căn cứ. Trước hết công trình phải thuộc trường hợp được phép xây dựng tại khu vực đó.

Sau đó mới xem xét tài liệu chứng minh cơ sở sử dụng vị trí xây dựng theo một trong những hình thức được quy định.

Một vấn đề thực tế khác phát sinh khi người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp nhưng giấy tờ không ghi rõ diện tích của từng loại đất.

Quy định xử lý trường hợp này bằng một tài liệu bổ sung.

Nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ tại khoản 1, 2, 3, 4 hoặc 5 nhưng trên giấy tờ không ghi rõ diện tích các loại đất thì cần có văn bản của cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

Điểm quan trọng là văn bản này có chức năng bổ sung, làm rõ thông tin còn thiếu trên giấy tờ đã có.

Nó không thay thế toàn bộ giấy tờ đất đai ban đầu.

Cơ chế này đặc biệt có ý nghĩa đối với những giấy tờ được cấp trong các thời kỳ trước, khi thông tin về cơ cấu diện tích từng loại đất có thể chưa được thể hiện theo cách đáp ứng yêu cầu xem xét hiện nay.

Khi đó, cơ quan cấp phép cần có căn cứ xác định phần diện tích dự kiến xây dựng thuộc loại đất nào.

Một nhóm cần đặc biệt phân biệt với các trường hợp nói trên là trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của người khác để đầu tư xây dựng.

Trong trường hợp này, người đề nghị cấp giấy phép không chỉ xuất trình hợp đồng thuê.

Quy định yêu cầu ngoài một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai đã được nêu, người đề nghị cấp giấy phép phải bổ sung hợp đồng hoặc thỏa thuận hợp pháp về việc thuê đất, thuê công trình hoặc thuê bộ phận công trình tương ứng.

Có thể hiểu đây là cấu trúc “căn cứ pháp lý của tài sản + căn cứ pháp lý cho quyền sử dụng của chủ đầu tư”.

Giấy tờ đất đai chứng minh cơ sở pháp lý của chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu công trình.

Hợp đồng hoặc thỏa thuận thuê chứng minh tại sao chủ đầu tư, dù không phải chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu ban đầu, lại có cơ sở sử dụng đất hoặc công trình để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.

Hai loại tài liệu không thay thế nhau.

Đây là điểm rất quan trọng khi kiểm tra hồ sơ thuê mặt bằng, thuê nhà hoặc thuê một phần công trình để cải tạo, xây dựng theo nhu cầu đầu tư.

Nếu chủ đầu tư chỉ có hợp đồng thuê nhưng không có giấy tờ hợp pháp nền tảng tương ứng thì chưa phản ánh đầy đủ cấu trúc hồ sơ được quy định.

Ngược lại, nếu có giấy tờ đất của chủ sở hữu nhưng không có hợp đồng hoặc thỏa thuận chứng minh quyền thuê của người đề nghị cấp phép thì cũng thiếu cơ sở xác định mối quan hệ của chủ đầu tư với địa điểm xây dựng.

Nếu chỉ thuê một bộ phận công trình, phạm vi của hợp đồng hoặc thỏa thuận cũng cần tương ứng với bộ phận mà chủ đầu tư dự kiến thực hiện hoạt động xây dựng.

Nhóm tiếp theo liên quan đến công trình xây dựng phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa.

Theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền là Ủy ban nhân dân cấp xã quy định về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và chấp thuận tổng mặt bằng của công trình xây dựng phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa.

Quy định này cho thấy việc xây dựng công trình trên đất trồng lúa trong trường hợp nêu trên được quản lý thông qua các yếu tố cụ thể gồm diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và tổng mặt bằng.

Vì vậy, khi kiểm tra hồ sơ không nên chỉ căn cứ vào tên công trình có liên quan đến sản xuất nông nghiệp.

Cần xác định công trình có thực sự phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không và việc bố trí công trình có nằm trong phạm vi được cơ quan có thẩm quyền quy định, chấp thuận hay không.

Cuối cùng, quy định mở rộng danh mục bằng việc công nhận các giấy tờ hợp pháp khác theo pháp luật về đất đai.

Đây là một quy định mở cần thiết bởi hệ thống giấy tờ về đất đai rất đa dạng và pháp luật đất đai có thể công nhận những căn cứ pháp lý khác ngoài các trường hợp đã được liệt kê cụ thể.

Tuy nhiên, cụm từ “giấy tờ hợp pháp khác” phải được hiểu gắn với điều kiện “theo quy định pháp luật về đất đai”.

Nó không phải cơ chế để mọi giấy viết tay, tài liệu xác nhận hoặc chứng từ liên quan đến đất đều tự động trở thành giấy tờ hợp pháp để cấp giấy phép xây dựng.

Muốn áp dụng khoản này cần xác định được căn cứ trong pháp luật đất đai công nhận giá trị pháp lý của loại giấy tờ đó.

Nếu hệ thống hóa toàn bộ quy định để áp dụng trong thực tế, có thể chia 16 trường hợp thành năm tầng kiểm tra.

Tầng thứ nhất là kiểm tra giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình được cấp hợp pháp qua các thời kỳ thì sử dụng giấy tờ tương ứng làm căn cứ và tiếp tục kiểm tra thông tin trên giấy.

Tầng thứ hai được sử dụng khi chưa có giấy chứng nhận. Khi đó cần kiểm tra người sử dụng đất có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hay không hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, giấy tờ đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp được quy định hay không.

Tầng thứ ba là nhận diện trường hợp đặc thù. Nếu đất thuộc tổ chức tôn giáo, di tích, rừng, giao thông, sử dụng đa mục đích hoặc công trình thuộc nhóm hạ tầng có cơ chế đặc biệt thì phải chuyển sang kiểm tra đúng loại tài liệu được thiết kế cho trường hợp đó.

Tầng thứ tư là kiểm tra các tài liệu bổ sung. Nếu giấy tờ không ghi rõ diện tích từng loại đất thì cần văn bản xác định bổ sung. Nếu chủ đầu tư thuê đất hoặc công trình thì cần hợp đồng hoặc thỏa thuận hợp pháp bên cạnh giấy tờ nền tảng.

Tầng thứ năm là kiểm tra các giấy tờ hợp pháp khác được pháp luật đất đai công nhận nếu hồ sơ không thuộc những nhóm đã liệt kê trực tiếp.

Từ năm tầng này có thể hình thành một quy trình kiểm tra hồ sơ tương đối rõ ràng.

Trước tiên xác định chính xác công trình dự kiến cấp phép được xây dựng ở đâu và trên phần đất nào.

Tiếp theo xác định người đề nghị cấp phép có phải người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu công trình hay không. Nếu không phải thì xác định quan hệ thuê hoặc thỏa thuận sử dụng tương ứng.

Sau đó kiểm tra mục đích sử dụng đất và loại công trình dự kiến xây dựng.

Tiếp theo xác định giấy tờ nền tảng: giấy chứng nhận, giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích hoặc tài liệu đặc thù.

Sau khi có giấy tờ nền tảng, kiểm tra thông tin về diện tích và phạm vi sử dụng. Nếu chưa rõ diện tích từng loại đất thì thực hiện cơ chế bổ sung văn bản xác định theo quy định.

Nếu đất được sử dụng kết hợp đa mục đích thì kiểm tra thêm phương án sử dụng đa mục đích đã được phê duyệt.

Nếu chủ đầu tư thuê đất hoặc công trình thì kiểm tra thêm hợp đồng hoặc thỏa thuận hợp pháp.

Nếu thuộc trường hợp đặc thù khác thì kiểm tra điều kiện và tài liệu tương ứng.

Cách kiểm tra này giúp tránh tư duy đơn giản hóa rằng “có giấy chứng nhận thì được xây dựng” hoặc “không có giấy chứng nhận thì không thể cấp giấy phép”.

Giấy tờ về đất đai là một cấu phần quan trọng của hồ sơ, nhưng giá trị của giấy tờ phải được xem xét cùng mục đích sử dụng đất, vị trí xây dựng, loại công trình và phạm vi quyền của người đề nghị cấp phép.

Một giấy chứng nhận có thể hợp pháp nhưng nếu thông tin mục đích sử dụng hoặc phạm vi đất không phù hợp với vấn đề đang xem xét thì vẫn cần tiếp tục làm rõ theo quy định.

Ngược lại, chưa có giấy chứng nhận không đồng nghĩa không có căn cứ pháp lý, bởi quy định đã xác định nhiều nhóm giấy tờ thay thế hoặc bổ sung cho những trường hợp cụ thể.

Một nguyên tắc khác cần ghi nhớ là giấy tờ đặc thù phải được sử dụng đúng trường hợp đặc thù.

Giấy tờ xếp hạng di tích được đặt trong trường hợp bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích. Hợp đồng cho thuê môi trường rừng được đặt trong dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo pháp luật lâm nghiệp và đi cùng giấy tờ đất của chủ rừng. Văn bản chấp thuận về địa điểm được đặt trong trường hợp các công trình cụ thể như biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối và công trình tương tự theo điều kiện được quy định. Phương án sử dụng đa mục đích được đặt cùng giấy tờ về mục đích sử dụng đất chính. Hợp đồng thuê trong phạm vi đất giao thông gắn với trường hợp công trình được pháp luật cho phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông.

Chính vì vậy, khi xây dựng hồ sơ cấp phép nên tổ chức tài liệu theo “chuỗi chứng minh” thay vì chỉ tập hợp giấy tờ.

Chuỗi thứ nhất chứng minh đất hoặc tài sản có cơ sở pháp lý nào.

Chuỗi thứ hai chứng minh người đề nghị cấp phép có quyền hoặc căn cứ hợp pháp nào để sử dụng địa điểm đó.

Chuỗi thứ ba chứng minh việc sử dụng đất có phù hợp với trường hợp xây dựng đang đề nghị hay không.

Chuỗi thứ tư, nếu có trường hợp đặc thù, chứng minh đã đáp ứng tài liệu bổ sung tương ứng.

Cách tổ chức này giúp hồ sơ có tính logic và dễ kiểm tra hơn.

Tóm lại, các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng tạo thành một hệ thống nhiều tầng nhằm bao quát những tình trạng pháp lý khác nhau của đất và công trình. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và các loại giấy chứng nhận được cấp hợp pháp qua các thời kỳ là nhóm căn cứ trực tiếp. Khi chưa có giấy chứng nhận, có thể xem xét giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và pháp luật đất đai, hoặc các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, giấy tờ đấu giá, đấu thầu trong trường hợp tương ứng. Đối với đất tôn giáo, di tích, dự án trong môi trường rừng, đất sử dụng kết hợp đa mục đích, đất giao thông, công trình hạ tầng đặc thù và công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa, phải sử dụng đúng nhóm tài liệu được quy định cho từng trường hợp. Khi giấy tờ không xác định rõ diện tích từng loại đất thì phải bổ sung văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Khi chủ đầu tư thuê đất, thuê công trình hoặc một bộ phận công trình thì ngoài giấy tờ hợp pháp nền tảng phải có hợp đồng hoặc thỏa thuận hợp pháp tương ứng. Ngoài các trường hợp đã liệt kê, các giấy tờ khác chỉ được sử dụng khi được pháp luật đất đai xác định là giấy tờ hợp pháp. Toàn bộ quá trình có thể cô đọng thành chuỗi: xác định chủ thể → xác định thửa đất → xác định mục đích sử dụng → xác định loại công trình → kiểm tra giấy tờ nền tảng → nhận diện trường hợp đặc thù → bổ sung tài liệu làm rõ → kiểm tra quan hệ thuê nếu có → đối chiếu phạm vi quyền với vị trí công trình → sử dụng đúng giấy tờ làm căn cứ xem xét cấp giấy phép xây dựng. Cách tiếp cận này giúp việc kiểm tra hồ sơ đi vào bản chất của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình, đồng thời tránh việc tuyệt đối hóa một loại giấy tờ hoặc áp dụng nhầm giấy tờ của trường hợp này cho một trường hợp pháp lý khác.

 

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: Số 28B Mai Thị Lựu, Phường Đa Kao, Q.1, TPHCM

Hotline:  0903649782 - (028) 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com