Điều Kiện Thuê Môi Trường Rừng Làm Du Lịch Sinh Thái: Hồ Sơ, Quy Trình Và Quy Định Mới Nhất 2026

Điều kiện thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái là vấn đề pháp lý quan trọng mà doanh nghiệp cần tìm hiểu trước khi đầu tư các khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ trải nghiệm thiên nhiên trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất.

Theo quy định pháp luật lâm nghiệp, việc thuê môi trường rừng không đồng nghĩa với thuê đất rừng hoặc được quyền chuyển đổi đất rừng sang mục đích thương mại, dịch vụ.

Nhà đầu tư chỉ được tổ chức hoạt động kinh doanh trong phạm vi hợp đồng, phù hợp với phương án quản lý rừng bền vững, đề án du lịch sinh thái đã được phê duyệt và các yêu cầu về bảo vệ tài nguyên rừng.

Để thực hiện dự án, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện về năng lực đầu tư, phương án kinh doanh, giá thuê, bảo vệ rừng và các quy định về xây dựng, môi trường.

Bài viết dưới đây phân tích điều kiện thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái năm 2026, trình tự lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ đăng ký, thời hạn hợp đồng và những lưu ý khi triển khai dự án thực tế.

1. Thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái là gì?

Thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái là hình thức chủ rừng cho tổ chức, cá nhân sử dụng môi trường rừng trong phạm vi được phép nhằm tổ chức các hoạt động tham quan, trải nghiệm, nghỉ dưỡng và giải trí theo quy định pháp luật.

Hình thức này hướng đến khai thác hợp lý giá trị cảnh quan thiên nhiên, hệ sinh thái và dịch vụ du lịch gắn với trách nhiệm bảo vệ, phát triển rừng.

1.1. Bản chất pháp lý của việc thuê môi trường rừng

Hoạt động thuê môi trường rừng được thực hiện thông qua hợp đồng giữa chủ rừng có quyền cho thuê theo quy định và tổ chức, cá nhân được lựa chọn.

Bên thuê được tổ chức những hoạt động kinh doanh phù hợp với đề án được phê duyệt và các nội dung trong hợp đồng.

Tuy nhiên, việc ký hợp đồng không làm phát sinh quyền sở hữu đối với rừng hoặc quyền sử dụng đất lâm nghiệp cho bên thuê.

Nhà đầu tư không được tự ý chuyển nhượng quyền khai thác, chặt phá rừng, thay đổi hiện trạng rừng hoặc xây dựng công trình ngoài phạm vi được phép.

1.2. Phân biệt thuê môi trường rừng và thuê đất rừng

Tiêu chí	Thuê môi trường rừng	Thuê đất rừng
Bản chất	Sử dụng môi trường rừng để tổ chức hoạt động được phép	Thuê đất theo pháp luật đất đai
Cơ sở thực hiện	Hợp đồng thuê môi trường rừng	Quyết định, hợp đồng và thủ tục đất đai tương ứng
Quyền đối với đất	Không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất	Quyền và nghĩa vụ theo hình thức thuê đất
Mục đích	Khai thác dịch vụ du lịch gắn với bảo vệ rừng	Sử dụng đất theo mục đích được cơ quan có thẩm quyền xác định
Xây dựng công trình	Phụ thuộc đề án du lịch, loại rừng và quy định xây dựng	Phụ thuộc mục đích sử dụng đất, quy hoạch và pháp luật xây dựng

Như vậy, doanh nghiệp có hợp đồng thuê môi trường rừng không được mặc nhiên sử dụng diện tích rừng như đất thương mại, dịch vụ thông thường.

2. Căn cứ pháp lý về thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái năm 2026

Để triển khai hoạt động du lịch sinh thái trong rừng, chủ rừng và nhà đầu tư phải tuân thủ đồng thời quy định pháp luật về lâm nghiệp, đầu tư, xây dựng, đất đai và môi trường.

Các căn cứ pháp lý chủ yếu bao gồm:

• Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 ngày 15/11/2017, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan, đặc biệt là các Điều 53, 56 và các quy định đối với rừng sản xuất.

• Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp.

• Nghị định số 27/2024/NĐ-CP ngày 06/03/2024, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP.

• Nghị định số 91/2024/NĐ-CP ngày 18/07/2024, quy định chi tiết hơn về hoạt động du lịch sinh thái, lựa chọn tổ chức thuê môi trường rừng, giá thuê, thời hạn thuê và xây dựng công trình.

• Nghị định số 183/2025/NĐ-CP ngày 01/07/2025, bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng.

• Nghị định số 227/2025/NĐ-CP ngày 16/08/2025 và Nghị định số 42/2026/NĐ-CP ngày 26/01/2026, sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan trong lĩnh vực lâm nghiệp.

• Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14, cùng các quy định sửa đổi, bổ sung và văn bản hướng dẫn về đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường.

• Các quy định pháp luật hiện hành về đầu tư, xây dựng, đất đai, du lịch, bảo tồn đa dạng sinh học và phòng cháy, chữa cháy rừng.

Trong đó, các quy định về thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái cần được đối chiếu trực tiếp với Điều 14, Điều 23 và Điều 32 Nghị định số 156/2018/NĐ-CP theo nội dung đã được sửa đổi, bổ sung, tùy thuộc vào loại rừng và chủ thể quản lý rừng.

3. Điều kiện thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái năm 2026

Để được xem xét lựa chọn thuê môi trường rừng, doanh nghiệp không chỉ cần có năng lực tài chính mà còn phải đáp ứng các tiêu chí liên quan đến phương án kinh doanh, khả năng tổ chức hoạt động du lịch và trách nhiệm bảo tồn tài nguyên rừng.

3.1. Khu vực rừng phải được phép tổ chức du lịch sinh thái

Điều kiện đầu tiên là khu vực dự kiến thuê phải thuộc phạm vi được phép tổ chức hoạt động du lịch sinh thái theo quy định pháp luật.

Nhà đầu tư cần xác định rõ:

• Loại rừng: rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất.

• Chủ rừng và đơn vị trực tiếp quản lý.

• Vị trí, diện tích, tiểu khu, khoảnh, lô rừng.

• Hiện trạng rừng và phân khu chức năng.

• Quy hoạch lâm nghiệp quốc gia hoặc quy hoạch tỉnh có liên quan.

• Phương án quản lý rừng bền vững đã được phê duyệt.

• Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Đặc biệt, đối với rừng đặc dụng, hoạt động du lịch phải phù hợp với chức năng của từng phân khu. Không được tổ chức hoạt động nghỉ dưỡng, giải trí trái quy định tại phân khu bảo vệ nghiêm ngặt.

3.2. Chủ rừng phải có cơ sở pháp lý để cho thuê

Chủ rừng phải thuộc trường hợp được phép tổ chức cho thuê môi trường rừng theo quy định.

Đối với rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, hoạt động cho thuê phải phù hợp với đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được phê duyệt.

Đối với rừng sản xuất, cần xác định tư cách chủ rừng, phương án quản lý rừng bền vững và điều kiện áp dụng cụ thể theo quy định.

Nhà đầu tư không nên chỉ căn cứ vào việc một khu vực có cảnh quan đẹp hoặc có tiềm năng du lịch để kết luận rằng khu vực đó đã đủ điều kiện cho thuê môi trường rừng.

3.3. Nhà đầu tư phải đáp ứng yêu cầu về năng lực và kinh nghiệm

Hồ sơ kỹ thuật lựa chọn bên thuê môi trường rừng được chủ rừng xây dựng, phê duyệt và công bố theo quy định.

Các tiêu chí cơ bản gồm:

• Năng lực và kinh nghiệm tổ chức hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí.

• Khả năng quản lý, vận hành dịch vụ du lịch.

• Năng lực tài chính và phương án huy động vốn.

• Phương án đầu tư phù hợp với đề án du lịch sinh thái được phê duyệt.

• Dự kiến nguồn thu và giá thuê môi trường rừng.

• Phương án xử lý tài sản khi hợp đồng kết thúc.

• Cam kết về tiến độ thực hiện, thời điểm đưa dự án vào khai thác và phát sinh doanh thu.

• Biện pháp bảo vệ, phát triển rừng và bảo tồn đa dạng sinh học.

Những tiêu chí này được lượng hóa thành điểm để làm căn cứ đánh giá, lựa chọn nhà đầu tư theo hồ sơ kỹ thuật của chủ rừng.

3.4. Phương án kinh doanh phải phù hợp với đề án du lịch sinh thái

Nhà đầu tư cần đề xuất phương án kinh doanh phù hợp với sản phẩm du lịch, các tuyến, điểm và vị trí được xác định trong đề án đã phê duyệt.

Các hoạt động có thể nghiên cứu gồm:

• Du lịch tham quan và trải nghiệm hệ sinh thái.

• Tuyến đi bộ, quan sát thiên nhiên và nghiên cứu cảnh quan.

• Giáo dục môi trường, nghiên cứu khoa học.

• Hoạt động nghỉ dưỡng sinh thái tại khu vực được phép.

• Dịch vụ hướng dẫn, trải nghiệm và các dịch vụ phụ trợ phù hợp.

Không được tự ý bố trí khu nghỉ dưỡng, nhà hàng, bungalow hoặc công trình khác tại bất kỳ vị trí nào trong diện tích thuê nếu chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

3.5. Có phương án bảo vệ rừng và phòng cháy, chữa cháy rừng

Bảo vệ tài nguyên rừng là yêu cầu xuyên suốt đối với hoạt động thuê môi trường rừng.

Phương án đầu tư cần làm rõ các nội dung về bảo vệ thảm thực vật, kiểm soát hoạt động của du khách, thu gom chất thải, bảo vệ động vật hoang dã và phòng cháy, chữa cháy rừng.

Đối với các khu vực có nguy cơ cháy cao trong mùa khô, cần có giải pháp phòng ngừa, tổ chức lực lượng và phương tiện phù hợp với điều kiện địa hình và yêu cầu quản lý của chủ rừng.

4. Các loại rừng được thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái

Mặc dù pháp luật cho phép tổ chức du lịch sinh thái trong những loại rừng nhất định, điều kiện và giới hạn hoạt động có sự khác biệt đáng kể. Nhà đầu tư cần xác định đúng loại rừng ngay từ bước khảo sát để tránh xây dựng phương án không phù hợp.

4.1. Thuê môi trường rừng đặc dụng

Rừng đặc dụng có chức năng bảo tồn hệ sinh thái, đa dạng sinh học, nguồn gen sinh vật, nghiên cứu khoa học và các giá trị thiên nhiên.

Hoạt động du lịch sinh thái trong rừng đặc dụng phải được tổ chức phù hợp với mục tiêu bảo tồn và quy định quản lý từng phân khu.

Tại vườn quốc gia hoặc khu bảo tồn thiên nhiên, khả năng tổ chức hoạt động du lịch phụ thuộc vào phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái và phân khu dịch vụ, hành chính.

4.2. Thuê môi trường rừng phòng hộ

Rừng phòng hộ có chức năng chính là bảo vệ nguồn nước, đất, phòng chống xói mòn, thiên tai và bảo vệ môi trường.

Hoạt động du lịch sinh thái phải bảo đảm không ảnh hưởng đến chức năng phòng hộ và không làm suy giảm chất lượng rừng.

Các công trình phục vụ hoạt động du lịch cần phù hợp với đề án đã phê duyệt và những giới hạn xây dựng theo quy định.

4.3. Thuê môi trường rừng sản xuất

Đối với rừng sản xuất, khả năng cho thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái phụ thuộc vào loại chủ rừng, tình trạng giao hoặc cho thuê rừng và phương án quản lý rừng bền vững được phê duyệt.

Không phải mọi khu rừng sản xuất đều tự động đủ điều kiện cho nhà đầu tư bên ngoài thuê để làm du lịch.

Bảng 1. So sánh điều kiện tổ chức du lịch sinh thái theo loại rừng

Tiêu chí	Rừng đặc dụng	Rừng phòng hộ	Rừng sản xuất
Chức năng chính	Bảo tồn thiên nhiên	Bảo vệ, phòng hộ	Sản xuất lâm nghiệp
Khả năng tổ chức du lịch	Theo phân khu và đề án được duyệt	Theo chức năng phòng hộ và đề án được duyệt	Theo điều kiện của chủ rừng và phương án quản lý rừng
Yêu cầu bảo vệ rừng	Rất chặt chẽ	Chặt chẽ	Theo chế độ quản lý rừng
Công trình du lịch	Giới hạn theo phân khu	Giới hạn theo quy định rừng phòng hộ	Theo quy định áp dụng cho loại rừng và chủ rừng
Điều kiện đầu tư	Phù hợp đề án, lựa chọn nhà đầu tư, các thủ tục liên quan	Phù hợp đề án và các yêu cầu bảo vệ rừng	Phù hợp phương án quản lý rừng và điều kiện pháp lý cụ thể

5. Quy định xây dựng công trình khi thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái

Một trong những vấn đề nhà đầu tư quan tâm nhất là diện tích được phép xây dựng công trình, loại công trình được bố trí và khả năng phát triển dịch vụ lưu trú dưới tán rừng.

Việc xác định các chỉ tiêu này phải căn cứ vào loại rừng, phân khu chức năng, đề án du lịch sinh thái được phê duyệt và quy định pháp luật về xây dựng.

5.1. Giới hạn xây dựng trong rừng đặc dụng

Theo các quy định về quản lý xây dựng công trình phục vụ du lịch sinh thái trong rừng đặc dụng, một số giới hạn cơ bản gồm:

• Phân khu bảo vệ nghiêm ngặt: Chỉ được thực hiện những hạng mục phục vụ các hoạt động cho phép theo quy định, không được tự ý xây dựng khu lưu trú nghỉ dưỡng.

• Phân khu phục hồi sinh thái: Tổng diện tích công trình thông thường không vượt quá 2% diện tích trong hợp đồng thuộc phân khu này, trừ trường hợp được xem xét theo cơ chế đặc biệt.

• Phân khu dịch vụ, hành chính và các khu vực được quy định tương ứng: Tổng diện tích công trình thông thường không vượt quá 5% diện tích trong hợp đồng, trừ trường hợp được xem xét theo cơ chế đặc biệt.

Các tỷ lệ nêu trên không được hiểu là nhà đầu tư đương nhiên được xây dựng toàn bộ diện tích tối đa. Quy mô thực tế phải phù hợp với đề án và được xem xét theo quy định.

5.2. Giới hạn xây dựng trong rừng phòng hộ

Đối với rừng phòng hộ, tổng diện tích công trình phục vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo quy định thông thường không vượt quá 5% diện tích trong hợp đồng hợp tác, liên kết hoặc thuê môi trường rừng, trừ trường hợp được xem xét, chấp thuận theo cơ chế đặc biệt.

Việc bố trí công trình phải bảo đảm không ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu phòng hộ, tài nguyên rừng và cảnh quan tự nhiên.

5.3. Những lưu ý khi xây dựng bungalow và công trình lưu trú

Đối với bungalow, khu nghỉ dưỡng hoặc công trình phục vụ du khách dưới tán rừng, cần đặc biệt lưu ý:

• Vị trí phải phù hợp với đề án được phê duyệt.

• Ưu tiên sử dụng vật liệu, cấu kiện lắp ghép và dễ tháo dỡ trong những trường hợp được phép.

• Không chặt phá rừng hoặc làm suy giảm khả năng phục hồi tự nhiên của cây rừng.

• Không xây dựng vượt quá quy mô, mật độ và chiều cao được xác định theo hồ sơ hợp pháp.

• Tuân thủ quy định về đầu tư, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và môi trường.

Không nên mặc định rằng công trình lắp ghép hoặc bungalow không cần thực hiện thủ tục xây dựng. Việc có phải xin giấy phép hoặc thực hiện các thủ tục liên quan phải căn cứ vào quy định áp dụng cho từng công trình.

6. Hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái gồm những gì?

Hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng được lập theo yêu cầu trong thông báo lựa chọn nhà đầu tư và hồ sơ kỹ thuật do chủ rừng công bố.

Do đó, không có cơ sở để áp dụng một bộ hồ sơ giống hệt nhau cho mọi khu rừng mà không xem xét yêu cầu của bên cho thuê.

6.1. Hồ sơ pháp lý và năng lực của nhà đầu tư

Nhà đầu tư thường cần chuẩn bị tài liệu chứng minh tư cách pháp lý và năng lực thực hiện, gồm giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, thông tin người đại diện, năng lực tài chính và kinh nghiệm hoạt động liên quan.

Nếu chủ rừng yêu cầu, doanh nghiệp cần cung cấp thêm tài liệu về các dự án đã thực hiện, nhân sự quản lý, đối tác vận hành và khả năng huy động vốn.

6.2. Phương án kinh doanh và đầu tư tài chính

Phương án kinh doanh cần thể hiện sản phẩm du lịch, số lượng khách dự kiến, kế hoạch phát triển các tuyến, điểm tham quan và mô hình vận hành.

Phương án tài chính phải làm rõ tổng mức đầu tư dự kiến, cơ cấu nguồn vốn, doanh thu, chi phí, hiệu quả kinh tế và giá thuê môi trường rừng đề xuất.

Đặc biệt, phương án giá thuê cần được quy đổi thành giá trị tuyệt đối để chủ rừng có cơ sở đánh giá.

6.3. Phương án bảo vệ rừng và cam kết thực hiện

Doanh nghiệp cần thể hiện giải pháp bảo vệ cảnh quan, kiểm soát chất thải, bảo vệ động thực vật, phòng cháy, chữa cháy rừng và phương án phối hợp với chủ rừng.

Hồ sơ cũng cần làm rõ tiến độ triển khai, thời điểm khai thác, phát sinh doanh thu và phương án xử lý tài sản sau khi kết thúc hợp đồng.

Bảng 2. Checklist hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng

STT	Nhóm hồ sơ	Nội dung
1	Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp	Đăng ký doanh nghiệp, người đại diện, tư cách pháp lý
2	Hồ sơ năng lực	Kinh nghiệm, nhân sự, khả năng tổ chức dịch vụ du lịch
3	Phương án kinh doanh	Sản phẩm, dịch vụ, thị trường, công suất dự kiến
4	Phương án đầu tư	Quy mô, hạng mục, tổng vốn, tiến độ
5	Phương án tài chính	Nguồn vốn, doanh thu, chi phí và hiệu quả
6	Đề xuất giá thuê	Tỷ lệ doanh thu và giá trị tiền thuê quy đổi
7	Phương án bảo vệ rừng	Bảo tồn, phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường
8	Phương án xử lý tài sản	Xử lý tài sản khi hết hạn hợp đồng
9	Cam kết thực hiện	Tiến độ, thời gian khai thác, phát sinh doanh thu
10	Tài liệu khác	Theo yêu cầu hợp lệ của hồ sơ kỹ thuật lựa chọn bên thuê

Đây là danh mục chuẩn bị tham khảo. Thành phần hồ sơ chính thức phải đối chiếu với thông báo và hồ sơ kỹ thuật của từng chủ rừng.

7. Quy trình thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái

Trình tự thuê môi trường rừng được tổ chức theo nguyên tắc công khai, đánh giá năng lực và lựa chọn tổ chức, cá nhân đáp ứng tiêu chí của chủ rừng. Nhà đầu tư cần phân biệt quá trình lựa chọn bên thuê với các thủ tục đầu tư, xây dựng và môi trường thực hiện sau đó.

Bước 1. Kiểm tra khu vực rừng và đề án du lịch sinh thái

Xác định chủ rừng, loại rừng, hiện trạng, phạm vi được tổ chức du lịch và sự phù hợp với phương án quản lý rừng bền vững, đề án du lịch sinh thái đã được phê duyệt.

Bước 2. Chủ rừng công bố thông tin lựa chọn bên thuê

Chủ rừng tổ chức thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng theo quy định.

Thời gian thông báo công khai tối thiểu 30 ngày theo quy định về lựa chọn bên thuê môi trường rừng phục vụ kinh doanh du lịch sinh thái.

Bước 3. Nhà đầu tư lập và nộp hồ sơ đăng ký

Doanh nghiệp nghiên cứu hồ sơ kỹ thuật và chuẩn bị hồ sơ năng lực, phương án kinh doanh, phương án đầu tư tài chính và giá thuê đề xuất.

Hồ sơ được nộp cho chủ rừng theo thời gian và địa chỉ công bố.

Bước 4. Chủ rừng tổ chức đánh giá, lựa chọn

Chủ rừng đánh giá hồ sơ trên cơ sở các tiêu chí được phê duyệt.

Trường hợp có từ hai nhà đầu tư đủ điều kiện trở lên, việc lựa chọn căn cứ vào kết quả chấm điểm, trong đó giá thuê là một tiêu chí đánh giá.

Trường hợp chỉ có một tổ chức, cá nhân đủ điều kiện, chủ rừng tiến hành đàm phán theo quy định.

Bước 5. Đàm phán và ký hợp đồng thuê môi trường rừng

Các bên thống nhất phạm vi thuê, giá thuê, thời hạn, tiến độ, trách nhiệm bảo vệ rừng và những nội dung khác theo quy định.

Trước khi ký hợp đồng, chủ rừng thực hiện kiểm kê, thống kê hiện trạng rừng để làm căn cứ bàn giao và quản lý.

Bước 6. Lập dự án đầu tư du lịch sinh thái

Sau khi được lựa chọn và ký hợp đồng, nhà đầu tư thực hiện việc lập dự án theo yêu cầu pháp luật áp dụng, bảo đảm phù hợp với đề án du lịch sinh thái và phương án quản lý rừng bền vững.

Trường hợp có cấu phần xây dựng, cần thực hiện các thủ tục liên quan theo pháp luật xây dựng.

Bước 7. Hoàn thiện các thủ tục môi trường và xây dựng

Tùy tính chất, quy mô dự án, chủ đầu tư xác định nghĩa vụ về chủ trương đầu tư, đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường, thiết kế xây dựng, giấy phép xây dựng và những thủ tục khác có liên quan.

Bước 8. Triển khai, khai thác và giám sát

Dự án được triển khai theo phạm vi hợp đồng và hồ sơ đã được chấp thuận, bảo đảm duy trì chức năng rừng, kiểm soát tác động môi trường và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với chủ rừng.

Chú thích: Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, ký hợp đồng thuê môi trường rừng và triển khai dự án du lịch sinh thái theo quy định.

8. Giá thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái được tính như thế nào?

Giá thuê môi trường rừng là một trong những nội dung quan trọng khi đánh giá và lựa chọn nhà đầu tư. Khác với tiền thuê đất thông thường, giá thuê môi trường rừng phục vụ kinh doanh du lịch sinh thái được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu từ hoạt động kinh doanh trong phạm vi diện tích thuê, theo quy định áp dụng.

8.1. Mức giá thuê môi trường rừng tối thiểu

Theo quy định tại Nghị định số 91/2024/NĐ-CP, mức giá cho thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí không thấp hơn 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê môi trường rừng.

Tỷ lệ 1% là mức tối thiểu theo quy định, không phải mức giá cố định áp dụng cho mọi hợp đồng.

Trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, giá thuê có thể được đề xuất ở mức cao hơn theo phương án tài chính và tiêu chí đánh giá của chủ rừng.

8.2. Công thức tính tiền thuê môi trường rừng

Tiền thuê môi trường rừng = Doanh thu thuộc phạm vi thuê × Tỷ lệ giá thuê.

Ví dụ minh họa một dự án du lịch sinh thái có doanh thu dự kiến như sau:

Bảng 3. Ví dụ tính tiền thuê môi trường rừng theo doanh thu

Năm vận hành	Doanh thu dự kiến	Giá thuê 1%	Giá thuê 1,5%
Năm 1	20 tỷ đồng	200 triệu đồng	300 triệu đồng
Năm 2	25 tỷ đồng	250 triệu đồng	375 triệu đồng
Năm 3	30 tỷ đồng	300 triệu đồng	450 triệu đồng
Năm 4	35 tỷ đồng	350 triệu đồng	525 triệu đồng
Năm 5	40 tỷ đồng	400 triệu đồng	600 triệu đồng
Tổng cộng	150 tỷ đồng	1,5 tỷ đồng	2,25 tỷ đồng

Bảng là ví dụ giả định để minh họa phương pháp tính, không phải doanh thu hoặc giá thuê của một dự án cụ thể.

Trong thực tế, tỷ lệ thuê phải được quy đổi thành giá trị tiền cụ thể và ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu tiền thuê tính theo doanh thu thực tế thấp hơn mức giá trị tuyệt đối đã ghi trong hợp đồng thì bên thuê vẫn phải thanh toán tối thiểu bằng mức tiền đã thỏa thuận theo quy định.

8.3. Có phải nộp thêm tiền dịch vụ môi trường rừng không?

Theo quy định về thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng thuộc trường hợp được quy định không phải thực hiện thêm nghĩa vụ chi trả tiền dịch vụ môi trường rừng đối với chính diện tích đã thuê.

Tuy nhiên, cần phân biệt nghĩa vụ tiền thuê môi trường rừng với các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính khác có thể phát sinh trong quá trình đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Đặc biệt, không được nhầm mức giá thuê tối thiểu 1% doanh thu đối với hoạt động du lịch sinh thái với mức 5% doanh thu được quy định riêng cho hoạt động thuê môi trường rừng để nuôi, trồng, phát triển và thu hoạch cây dược liệu.

9. Thời hạn thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái

Thời hạn hợp đồng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến phương án thu hồi vốn, thời gian khấu hao công trình và hiệu quả kinh doanh của dự án. Vì vậy, nhà đầu tư cần tính toán phương án đầu tư phù hợp với thời hạn được thuê.

9.1. Thời hạn thuê tối đa

Theo quy định về cho thuê môi trường rừng phục vụ du lịch sinh thái, thời hạn thuê không quá 30 năm.

Thời hạn cụ thể được xác định trong hợp đồng và phải phù hợp với đề án được duyệt, phương án đầu tư và các quy định có liên quan.

9.2. Đánh giá thực hiện hợp đồng

Trong quá trình thực hiện, hợp đồng thuê môi trường rừng được đánh giá định kỳ 05 năm một lần.

Nội dung đánh giá có thể liên quan đến tiến độ đầu tư, nghĩa vụ tài chính, việc bảo vệ tài nguyên rừng, hoạt động kinh doanh và tình hình chấp hành các nội dung đã cam kết.

9.3. Điều kiện gia hạn hợp đồng

Khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và có nhu cầu tiếp tục kinh doanh, chủ rừng xem xét việc kéo dài thời gian thuê theo quy định.

Thời gian kéo dài không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Ví dụ, hợp đồng thuê lần đầu có thời hạn 30 năm thì thời gian được xem xét kéo dài tối đa là 20 năm.

Việc gia hạn không diễn ra tự động mà phụ thuộc vào việc thực hiện hợp đồng, nhu cầu của bên thuê và quyết định của chủ rừng theo quy định pháp luật.

10. Dự án thuê môi trường rừng có phải lập báo cáo ĐTM không?

Đánh giá tác động môi trường là một trong những nội dung cần được xem xét khi triển khai dự án du lịch sinh thái trong rừng. Tuy nhiên, không phải mọi dự án thuê môi trường rừng đều mặc nhiên phải lập báo cáo ĐTM.

Nghĩa vụ môi trường được xác định theo quy mô, loại hình dự án, mức độ tác động và các yếu tố nhạy cảm về môi trường.

10.1. Xác định đối tượng thực hiện đánh giá tác động môi trường

Dự án cần được phân loại theo Luật Bảo vệ môi trường và các văn bản hướng dẫn hiện hành.

Những yếu tố cần xem xét gồm diện tích thực hiện, loại rừng, đặc điểm hệ sinh thái, quy mô công trình, công suất phục vụ khách và các hoạt động phát sinh chất thải.

Đối với dự án thuộc diện phải thực hiện ĐTM, chủ đầu tư phải lập và trình thẩm định báo cáo theo quy định.

10.2. Các tác động môi trường cần đánh giá

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, những vấn đề môi trường thường cần nghiên cứu gồm:

• Tác động đến thảm thực vật và đa dạng sinh học.

• Ảnh hưởng đến động vật hoang dã.

• Phát sinh nước thải sinh hoạt và chất thải rắn.

• Tiếng ồn và hoạt động di chuyển của khách du lịch.

• Nguy cơ cháy rừng.

• Tác động đến nguồn nước, đất và cảnh quan thiên nhiên.

• Áp lực lên hệ sinh thái do gia tăng số lượng du khách.

10.3. Giải pháp bảo vệ môi trường trong quá trình khai thác

Dự án cần bố trí hệ thống thu gom, xử lý chất thải phù hợp, quản lý nước thải, kiểm soát lượng khách và thực hiện các biện pháp phòng cháy, chữa cháy rừng.

Đồng thời, cần phối hợp với chủ rừng trong việc kiểm tra, giám sát hiện trạng và xử lý các hành vi ảnh hưởng tiêu cực đến tài nguyên rừng.

Việc thực hiện đầy đủ các yêu cầu môi trường là điều kiện quan trọng để duy trì hoạt động kinh doanh du lịch sinh thái lâu dài.

11. Những lỗi thường gặp khi xin thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái

Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi chuẩn bị hồ sơ do chưa phân biệt rõ giữa đề án du lịch sinh thái của chủ rừng, hồ sơ đăng ký lựa chọn bên thuê và dự án đầu tư của doanh nghiệp.

Những sai sót thường gặp gồm:

• Chưa kiểm tra đề án du lịch sinh thái: Đề xuất thuê khu vực chưa được xác định phù hợp để tổ chức hoạt động du lịch theo quy định.

• Không xác định đúng hiện trạng rừng: Thiếu thông tin về loại rừng, phân khu chức năng, tiểu khu, khoảnh và lô.

• Phương án đầu tư không phù hợp: Bố trí công trình hoặc dịch vụ nằm ngoài phạm vi đề án được phê duyệt.

• Không chứng minh được năng lực tài chính: Phương án huy động vốn thiếu cơ sở hoặc không tương xứng với quy mô dự án.

• Đề xuất giá thuê không đúng quy định: Chỉ ghi tỷ lệ phần trăm mà chưa quy đổi thành giá trị tuyệt đối.

• Tính sai diện tích được phép xây dựng: Áp dụng giới hạn của phân khu này cho phân khu khác hoặc nhầm lẫn giữa diện tích thuê và diện tích xây dựng.

• Không dự phòng chi phí bảo vệ rừng: Chưa tính đầy đủ các khoản chi cho bảo tồn, phòng cháy, chữa cháy và quản lý môi trường.

• Chưa đánh giá đầy đủ thủ tục đầu tư: Cho rằng ký hợp đồng thuê môi trường rừng đồng nghĩa với được phép xây dựng và khai thác ngay.

• Chậm triển khai dự án: Không bảo đảm tiến độ theo hợp đồng và các cam kết đã đăng ký.

Theo quy định áp dụng cho dự án du lịch sinh thái trong rừng đặc dụng, sau 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, nếu không triển khai dự án, chủ rừng xem xét chấm dứt hợp đồng, trừ các trường hợp ngoại lệ được quy định hoặc thỏa thuận hợp pháp.

Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định lộ trình pháp lý và tiến độ triển khai thực tế ngay từ giai đoạn lập hồ sơ đăng ký.

Dịch vụ tư vấn lập hồ sơ thuê môi trường rừng tại Minh Phương Corp

Việc thuê môi trường rừng để phát triển du lịch sinh thái đòi hỏi sự kết hợp giữa kiến thức pháp lý lâm nghiệp, đầu tư xây dựng, bảo tồn thiên nhiên, đánh giá tác động môi trường và phân tích tài chính dự án.

Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Minh Phương (Minh Phương Corp) cung cấp dịch vụ tư vấn lập dự án đầu tư và hồ sơ pháp lý phục vụ phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và các hoạt động kinh doanh gắn với bảo vệ tài nguyên rừng.

Phạm vi tư vấn bao gồm:

• Rà soát điều kiện pháp lý và hiện trạng khu vực dự kiến thuê môi trường rừng.

• Tư vấn phương án đầu tư, tổ chức hoạt động du lịch sinh thái.

• Lập hồ sơ năng lực và phương án kinh doanh tham gia lựa chọn bên thuê.

• Tư vấn xây dựng phương án tổng mức đầu tư, doanh thu và giá thuê môi trường rừng.

• Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc tài liệu dự án phù hợp theo quy định.

• Tư vấn phương án tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật và công trình du lịch sinh thái.

• Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường và tư vấn các thủ tục môi trường thuộc phạm vi áp dụng.

• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giải trình và phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan.

Với các dự án có quy mô lớn hoặc nằm trong khu vực nhạy cảm về sinh thái, việc chuẩn bị phương án đầu tư đầy đủ ngay từ đầu giúp doanh nghiệp chủ động đánh giá tính khả thi, cân đối nguồn vốn và kiểm soát các rủi ro pháp lý.

Kết luận

Điều kiện thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái được xác định trên cơ sở loại rừng, hiện trạng tài nguyên, phương án quản lý rừng bền vững, đề án du lịch sinh thái được phê duyệt và năng lực thực hiện của nhà đầu tư.

Theo quy định áp dụng năm 2026, hoạt động thuê môi trường rừng phục vụ kinh doanh du lịch sinh thái phải tuân thủ trình tự lựa chọn công khai, đáp ứng các tiêu chí kỹ thuật và bảo đảm giá thuê không thấp hơn mức tối thiểu theo quy định.

Bên cạnh đó, thời hạn thuê, diện tích xây dựng và các hạng mục dịch vụ phải được xác định phù hợp với từng loại rừng, phân khu chức năng và phạm vi hợp đồng.

Đối với doanh nghiệp đang nghiên cứu đầu tư du lịch sinh thái, việc rà soát chính xác điều kiện thuê môi trường rừng, lập phương án kinh doanh khả thi và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý là cơ sở quan trọng để triển khai dự án đúng quy định, hài hòa giữa lợi ích kinh tế và mục tiêu bảo vệ, phát triển rừng bền vững.

Câu hỏi thường gặp về điều kiện thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái

Doanh nghiệp có được thuê môi trường rừng để làm du lịch sinh thái không?

Có thể được xem xét lựa chọn nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật, yêu cầu của chủ rừng và hồ sơ kỹ thuật; đồng thời khu vực dự kiến thuê phải thuộc phạm vi được phép tổ chức du lịch sinh thái.

Giá thuê môi trường rừng tối thiểu là bao nhiêu?

Đối với hoạt động kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, mức giá thuê tối thiểu theo quy định là 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Thời hạn thuê môi trường rừng tối đa bao nhiêu năm?

Thời hạn thuê tối đa là 30 năm, được đánh giá định kỳ 05 năm một lần và có thể được xem xét gia hạn theo quy định.

Có được xây dựng bungalow dưới tán rừng không?

Có thể được xem xét tại những khu vực pháp luật cho phép, với điều kiện phù hợp đề án đã phê duyệt và đáp ứng các giới hạn về công trình, vật liệu, diện tích, chiều cao và thủ tục xây dựng.

Không phải mọi diện tích thuê đều được xây dựng bungalow.

Có hợp đồng thuê môi trường rừng rồi có cần xin chủ trương đầu tư không?

Hợp đồng thuê môi trường rừng không tự động thay thế các thủ tục đầu tư. Việc dự án có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay không phải xác định theo quy mô, loại hình và các trường hợp quy định của pháp luật đầu tư.

Nhà đầu tư có được chuyển nhượng diện tích môi trường rừng đã thuê không?

Việc thuê môi trường rừng không làm phát sinh quyền sở hữu rừng hoặc quyền sử dụng đất cho bên thuê. Các giao dịch liên quan đến hợp đồng, dự án hoặc tài sản phải tuân thủ pháp luật và điều kiện hợp đồng; không được tự ý chuyển quyền sử dụng rừng, đất rừng.

 

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: Số 28B Mai Thị Lựu, Phường Đa Kao, Q.1, TPHCM

Hotline:  0903649782 - (028) 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com