Báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường khu thương mại dịch vụ Quất Lâm

Báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường dự án thương mại dịch vụ là tài liệu quan trọng đối với các dự án thuộc diện phải cấp phép, nhằm đánh giá nguồn phát sinh chất thải, công trình xử lý và phương án bảo vệ môi trường trong quá trình hoạt động.

Bài viết giới thiệu hồ sơ dự án “Xây dựng khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung” tại Quất Lâm, với diện tích 43.988,2 m², tổng vốn đầu tư 109,91 tỷ đồng, gồm 34 nhà dịch vụ, khu thương mại, nhà hàng, khu vui chơi giải trí và hệ thống xử lý nước thải 70 m³/ngày đêm.

Nội dung tập trung vào quy mô dự án, các hạng mục xây dựng, công trình bảo vệ môi trường và những nội dung cần lưu ý khi cập nhật hồ sơ pháp lý năm 2026.

MỤC LỤC

CHƯƠNG I. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN

1.1. Thông tin chủ dự án đầu tư

1.2. Tên, địa điểm và quy mô dự án đầu tư

1.3. Công suất, công nghệ, sản phẩm của dự án

1.4. Nguyên vật liệu, điện năng, nhu cầu cấp nước và các công trình bảo vệ môi trường

CHƯƠNG II. SỰ PHÙ HỢP CỦA DỰ ÁN VỚI QUY HOẠCH VÀ KHẢ NĂNG CHỊU TẢI CỦA MÔI TRƯỜNG

2.1. Sự phù hợp với quy hoạch và phân vùng môi trường

2.2. Sự phù hợp với khả năng chịu tải của môi trường tiếp nhận

CHƯƠNG III. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG NƠI THỰC HIỆN DỰ ÁN

3.1. Dữ liệu hiện trạng môi trường và tài nguyên sinh vật

3.2. Các đối tượng nhạy cảm về môi trường

3.3. Môi trường tiếp nhận nước thải

3.4. Hiện trạng môi trường đất, nước và không khí

CHƯƠNG IV. ĐÁNH GIÁ, DỰ BÁO TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ ĐỀ XUẤT CÔNG TRÌNH, BIỆN PHÁP BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

4.1. Tác động và giải pháp bảo vệ môi trường trong giai đoạn xây dựng

4.2. Tác động và giải pháp bảo vệ môi trường trong giai đoạn vận hành

4.3. Công trình thu gom, xử lý nước thải và quản lý chất thải

4.4. Tổ chức thực hiện các công trình bảo vệ môi trường

4.5. Đánh giá mức độ tin cậy của kết quả dự báo

CHƯƠNG V. NỘI DUNG ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP MÔI TRƯỜNG

5.1. Nội dung đề nghị cấp phép đối với nước thải

5.2. Nội dung đề nghị cấp phép đối với khí thải

CHƯƠNG VI. KẾ HOẠCH VẬN HÀNH THỬ NGHIỆM CÔNG TRÌNH XỬ LÝ CHẤT THẢI VÀ CHƯƠNG TRÌNH QUAN TRẮC MÔI TRƯỜNG

6.1. Kế hoạch vận hành thử nghiệm

6.2. Kế hoạch quan trắc, đánh giá hiệu quả xử lý

6.3. Chương trình quan trắc môi trường định kỳ

6.4. Kinh phí quan trắc môi trường hằng năm

CHƯƠNG VII. CAM KẾT CỦA CHỦ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHƯƠNG I.

THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN

Thông tin chung là phần nền tảng của báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường dự án thương mại dịch vụ, giúp xác định chủ thể đầu tư, phạm vi xây dựng, quy mô hoạt động và những nguồn phát sinh chất thải cần quản lý.

Đối với khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung, các thông số về diện tích, công suất phục vụ khách, nhu cầu sử dụng nước và hệ thống xử lý nước thải có vai trò trực tiếp trong việc xác định nội dung đề nghị cấp phép.

1.1. Thông tin chủ dự án đầu tư

Theo tài liệu gốc, chủ dự án được đề cập là Công ty Cổ phần Đông Sơn Phú Quốc.

Hồ sơ cho biết doanh nghiệp được thành lập ngày 09/11/2017 và có các hoạt động kinh doanh liên quan đến lưu trú, nhà hàng và dịch vụ ăn uống.

Một số phần thông tin pháp lý trong bản tài liệu đã được ẩn hoặc để trống. Vì vậy, khi sử dụng làm hồ sơ chính thức cần đối chiếu lại:

• Tên pháp lý đầy đủ của doanh nghiệp.

• Mã số doanh nghiệp và mã số thuế.

• Địa chỉ trụ sở hiện hành.

• Người đại diện theo pháp luật.

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

• Các văn bản thay đổi thông tin doanh nghiệp nếu có.

Thông tin chủ đầu tư phải thống nhất giữa báo cáo môi trường, hồ sơ đất đai, hồ sơ đầu tư và các tài liệu thiết kế liên quan.

1.2. Tên, địa điểm và quy mô dự án đầu tư

Hình ảnh minh họa về dự án 

1.2.1. Tên và mục tiêu dự án

Tên dự án: Xây dựng khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung.

Theo hồ sơ, dự án được nghiên cứu nhằm phát triển hệ thống dịch vụ lưu trú, thương mại, nhà hàng, ăn uống, vui chơi và giải trí, đáp ứng nhu cầu của người dân và du khách tại khu vực Quất Lâm.

Ngoài mục tiêu kinh doanh, dự án dự kiến tạo việc làm cho khoảng 115 lao động và góp phần phát triển hoạt động thương mại dịch vụ địa phương.

1.2.2. Địa điểm thực hiện dự án

Theo địa danh tại thời điểm lập hồ sơ, dự án nằm ở thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định.

Tổng diện tích khu đất là 43.988,2 m².

Ranh giới khu vực được mô tả như sau:

• Phía Bắc: Giáp đường dân sinh, tiếp đến là đất lưu không đê biển Quất Lâm.

• Phía Nam và Tây Nam: Giáp đường tỉnh lộ 481 và khu đất quy hoạch dự án khác.

• Phía Tây: Giáp đường đê biển Quất Lâm, cách khu dân cư tổ dân phố Cồn Dầu khoảng 20 m.

• Phía Đông: Giáp đất bãi đê biển Quất Lâm, cách bờ biển khoảng 500 m.

Vị trí gần khu dân cư và khu vực ven biển đòi hỏi dự án chú trọng quản lý nước thải, chất thải rắn, thoát nước mưa và các tác động đến môi trường tiếp nhận.

1.2.3. Quá trình triển khai và hồ sơ pháp lý

Dự án được nghiên cứu và triển khai qua nhiều giai đoạn. Các văn bản pháp lý được nêu trong tài liệu gồm:

Ngày ban hành	Văn bản, nội dung
17/04/2019	Quyết định số 806/QĐ-UBND phê duyệt chủ trương đầu tư
20/12/2019	Giấy xác nhận đăng ký kế hoạch bảo vệ môi trường số 3984/XN-STNMT
17/08/2020	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO900199
11/08/2022	Quyết định số 1468/QĐ-UBND về gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng

Theo tài liệu, dự án bị ảnh hưởng bởi những khó khăn trong giai đoạn dịch COVID-19 nên chưa triển khai đúng tiến độ ban đầu.

Hồ sơ sau đó dự kiến thi công trong giai đoạn 2023–2024 và đưa công trình vào hoạt động từ quý I/2025.

Đây là tiến độ dự kiến trong tài liệu lịch sử, không phải thông tin xác nhận dự án đã xây dựng xong hay đi vào khai thác.

Khi lập hồ sơ môi trường năm 2026, cần kiểm tra hiệu lực của các quyết định, tiến độ sử dụng đất và hiện trạng thực tế.

1.2.4. Quy mô và tổng vốn đầu tư

Thông tin quy mô dự án: 

Nội dung	Giá trị theo hồ sơ
Tổng diện tích	43.988,2 m²
Tổng vốn đầu tư	109.911.624.000 đồng
Số nhà dịch vụ lưu trú	34 nhà
Lao động dự kiến	115 người
Công suất trạm xử lý nước thải	70 m³/ngày đêm
Loại hình	Thương mại, lưu trú, ăn uống, vui chơi, giải trí

Dự án được phân loại nhóm B theo tiêu chí đầu tư công trong tài liệu cũ. Việc xác định phân loại theo pháp luật đầu tư và môi trường hiện hành cần được thực hiện riêng, dựa trên hồ sơ pháp lý cụ thể.

1.3. Công suất, công nghệ và sản phẩm của dự án

Dự án kinh doanh thương mại dịch vụ không có dây chuyền sản xuất công nghiệp theo nghĩa truyền thống. Công nghệ hoạt động chủ yếu là tổ chức các dịch vụ thương mại, lưu trú, ăn uống và vui chơi giải trí.

1.3.1. Công suất phục vụ dự kiến

Quy mô hoạt động của các loại hình dịch vụ

Loại hình dịch vụ	Công suất dự kiến
Shop lưu niệm và khu thương mại	Khoảng 300 lượt khách/ngày cao điểm
Nhà hàng và quán cà phê	Khoảng 250 khách/ngày cao điểm
Khu nhà dịch vụ	34 nhà, tối đa 5 người/nhà
Khu vui chơi, thể thao, giải trí	Khoảng 200 lượt khách/ngày
Lao động	115 người

Các con số trên là công suất phục vụ theo phương án, không phải dữ liệu lượt khách kinh doanh thực tế.

1.3.2. Các hạng mục xây dựng chính

Trên tổng diện tích 43.988,2 m², dự án bố trí khu thương mại, nhà dịch vụ, nhà hàng, vui chơi giải trí và các công trình phụ trợ.

Các hạng mục công trình chính

STT	Hạng mục	Diện tích, quy mô	Công năng
1	Khu thương mại	780 m² × 3 tầng	Kinh doanh sản phẩm, hàng lưu niệm
2	Quán cà phê	Chưa có diện tích cụ thể trong phần trích	Giải khát, thức ăn nhanh
3	Khu nhà dịch vụ	34 nhà × 147 m² × 2 tầng	Lưu trú, nghỉ dưỡng
4	Khu nhà hàng	561 m² × 2 tầng	Ăn uống
5	Khu vui chơi giải trí	561 m² × 2 tầng	Vui chơi, thể thao
6	Shop lưu niệm	222 m² × 2 tầng	Giới thiệu, kinh doanh sản phẩm
7	Bể bơi	Diện tích 460 m²	Thể thao, giải trí

Các hạng mục sử dụng giải pháp kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, vật liệu hoàn thiện và hệ thống điện phù hợp với chức năng sử dụng.

Đối với khu lưu trú, tài liệu mô tả 34 nhà dịch vụ, mỗi nhà có diện tích 147 m² và 2 tầng.

Tài liệu còn đề cập 50 phòng nghỉ ở phần mô tả hoạt động. Số phòng này cần được đối chiếu với bản vẽ thiết kế và công suất lưu trú trước khi sử dụng làm thông số chính thức.

Lưu ý về bể bơi: Tài liệu ghi diện tích 460 m², độ sâu 1,7 m và thể tích chứa 480 m³. Nếu toàn bộ diện tích có độ sâu đồng đều 1,7 m thì thể tích hình học tương ứng là 782 m³. Vì vậy, phải kiểm tra lại thiết kế đáy bể, độ sâu trung bình và thể tích hữu dụng.

1.3.3. Các công trình phụ trợ

Những hạng mục phụ trợ trong hồ sơ gồm nhà điều hành, hệ thống cấp điện, đường nội bộ, bãi đỗ xe, tường rào và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Phương án phòng cháy chữa cháy dự kiến trang bị:

• Hệ thống báo cháy tự động.

• Họng nước chữa cháy.

• Hệ thống chữa cháy phù hợp với công trình.

• Bình chữa cháy xách tay.

• Trụ cấp nước chữa cháy.

• Phương tiện và dụng cụ hỗ trợ xử lý sự cố.

Tất cả các hạng mục phải được rà soát theo thiết kế và quy định phòng cháy chữa cháy áp dụng.

1.3.4. Danh mục máy móc, thiết bị phục vụ dự án

Máy móc và thiết bị chính theo hồ sơ

STT	Tên máy móc, thiết bị	Số lượng
1	Bộ thiết bị phòng nghỉ gồm tivi, tủ lạnh, giường, điều hòa và vật dụng chính	34 bộ
2	Bộ vật dụng trong phòng nghỉ	100 bộ
3	Hệ thống máy tính	5 bộ
4	Điều hòa phục vụ các bộ phận khác	4 bộ
5	Máy in	2 chiếc
6	Máy chiếu	3 chiếc
7	Máy giặt	3 chiếc
8	Máy sấy	2 chiếc
9	Hệ thống camera	1 bộ
10	Hệ thống tổng đài	1 bộ
11	Máy chạy bộ	3 chiếc
12	Máy tập cơ	3 chiếc
13	Bộ bóng bàn	3 bộ
14	Thiết bị trò chơi trẻ em	3 bộ
15	Hệ thống phòng cháy chữa cháy	1 hệ thống
16	Hệ thống truyền hình, internet, Wi-Fi	1 hệ thống
17	Máy bơm cấp nước công suất 50 m³/giờ	1 chiếc
18	Máy bơm chữa cháy công suất 30 m³/giờ	1 chiếc
19	Trạm xử lý nước thải 70 m³/ngày đêm	1 trạm

Danh mục trên giữ số lượng chính trong tài liệu, phục vụ việc xác định nhu cầu vận hành, sử dụng điện, nước và bảo trì thiết bị.

Sơ đồ quy trình hoạt động kinh doanh, dịch vụ và các nguồn phát sinh chất thải của dự án khu thương mại dịch vụ tập trung.

1.4. Nhu cầu nguyên vật liệu, điện, nước và công trình môi trường

Nhu cầu nguyên liệu và năng lượng được tính riêng cho giai đoạn thi công và giai đoạn vận hành. Đây là cơ sở để dự báo các tác động môi trường và thiết kế công trình xử lý chất thải phù hợp.

1.4.1. Nhu cầu vật liệu trong giai đoạn xây dựng

Danh mục nguyên vật liệu xây dựng dự kiến

STT	Nguyên vật liệu	Đơn vị	Khối lượng
1	Cát san lấp	m³	52.786
2	Gạch các loại	Tấn	1.500
3	Bê tông thương phẩm	m³	3.000
4	Bê tông nhựa	m²	21.486,2
5	Cát xây dựng	m³	2.500
6	Đá các loại	m³	820
7	Tôn các loại	m²	1.500
8	Sắt thép	Tấn	850
9	Que hàn	kg	1.200
10	Dây điện	m	1.500
11	Đường ống nước	kg	2.500
12	Đinh, ốc vít	kg	1.500
13	Sơn	kg	3.500
14	Gỗ	Tấn	25
15	Cọc bê tông	Tấn	3.500

Trong tài liệu, tổng khối lượng vật liệu quy đổi được ghi khoảng 80.777 tấn. Đây là số liệu dự toán lịch sử, cần đối chiếu với bảng tính khối lượng và phương án xây dựng thực tế.

1.4.2. Nhu cầu nguyên liệu khi vận hành

Nguyên liệu phục vụ hoạt động kinh doanh gồm thực phẩm, đồ uống, vật dụng phục vụ lưu trú, hóa chất vệ sinh và nhiên liệu cho máy phát điện dự phòng.

Các nguồn sử dụng chính gồm:

• Thực phẩm phục vụ nhà hàng.

• Đồ uống và nguyên liệu pha chế.

• Vật tư tiêu hao tại khu lưu trú.

• Bột giặt, nước giặt và hóa chất làm sạch.

• Nhiên liệu diesel cho máy phát điện.

• Gas phục vụ chế biến thức ăn.

Khối lượng sử dụng phụ thuộc công suất hoạt động, lượng khách và thời điểm trong năm.

1.4.3. Nguồn điện sử dụng

Theo tài liệu, điện được cung cấp từ mạng lưới điện khu vực Quất Lâm.

Dự án dự kiến sử dụng 2 máy phát điện dự phòng công suất 100 kVA/máy khi mất nguồn điện lưới.

Tuy nhiên, tài liệu có hai số liệu tiêu thụ điện chưa thống nhất: 150 kVA/tháng và 800 kWh/tháng. Trong đó, kVA là đơn vị công suất biểu kiến, không phải đơn vị điện năng tiêu thụ.

Vì vậy, cần tính toán lại tổng phụ tải và nhu cầu điện năng theo từng công trình.

1.4.4. Nguồn cấp nước và nhu cầu sử dụng

Hồ sơ dự kiến sử dụng nguồn nước sạch từ hệ thống cấp nước Quất Lâm.

Nhu cầu sử dụng nước được tính cho nhân viên, khách lưu trú, khu thương mại, nhà hàng, vui chơi, giặt là, bể bơi và cây xanh.

Tổng hợp nhu cầu sử dụng nước

STT	Mục đích	Nhu cầu (m³/ngày)
1	Sinh hoạt của 115 lao động	11,5
2	Khu lưu trú 34 nhà	34,0
3	Shop lưu niệm và khu thương mại	0,5
4	Nhà hàng, quán cà phê	6,5
5	Khu vui chơi, thể thao	10,0
6	Nước bổ sung bể bơi	1,0
7	Nước giặt là	1,3
8	Nước tưới cây xanh	17,0
	Tổng cộng	81,8

Làm tròn, nhu cầu sử dụng nước được dự kiến khoảng 82 m³/ngày.

Trong đó, nước phục vụ 34 nhà lưu trú chiếm 34 m³/ngày, sinh hoạt nhân viên khoảng 11,5 m³/ngày và khu vui chơi thể thao khoảng 10 m³/ngày.

Phép tính nước cho khu lưu trú:

34 nhà × 5 người/nhà × 200 lít/người/ngày = 34.000 lít/ngày, tương đương 34 m³/ngày.

Phép tính nước sinh hoạt nhân viên:

115 người × 100 lít/người/ngày = 11.500 lít/ngày, tương đương 11,5 m³/ngày.

Đối với cây xanh, hồ sơ sử dụng định mức 1,5 lít/m²/ngày và dự kiến khoảng 17 m³/ngày. Tuy nhiên, diện tích cây xanh trong tài liệu xuất hiện hai giá trị 11.046 m² và 11.056 m², cần thống nhất trước khi lập báo cáo chính thức.

1.4.5. Các công trình bảo vệ môi trường chính

Theo hồ sơ, những công trình được nghiên cứu gồm:

• Hệ thống thu gom nước mưa riêng.

• Mạng lưới thu gom nước thải.

• Bể tự hoại tại các khu chức năng.

• Trạm xử lý nước thải 70 m³/ngày đêm.

• Khu lưu giữ chất thải thông thường.

• Khu lưu giữ chất thải nguy hại.

• Hệ thống cây xanh và các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khác.

Các công trình trên là cơ sở quan trọng cho phần đánh giá tác động và nội dung đề nghị cấp giấy phép môi trường.

CHƯƠNG II. SỰ PHÙ HỢP CỦA DỰ ÁN VỚI QUY HOẠCH VÀ KHẢ NĂNG CHỊU TẢI CỦA MÔI TRƯỜNG

Ngoài thông tin quy mô và công nghệ, báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường dự án thương mại dịch vụ cần làm rõ sự phù hợp của dự án với quy hoạch liên quan và khả năng tiếp nhận chất thải của môi trường khu vực.

Đối với dự án gần đê biển Quất Lâm, những vấn đề này cần được đánh giá trên cơ sở vị trí, hiện trạng hạ tầng thoát nước và các yếu tố nhạy cảm về môi trường.

2.1. Sự phù hợp với quy hoạch và phân vùng môi trường

Tài liệu gốc viện dẫn Quyết định số 2983/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 về phê duyệt quy hoạch chung đô thị thị trấn Quất Lâm đến năm 2030.

Theo hồ sơ, dự án được định hướng phát triển thương mại, dịch vụ và du lịch.

Khi cập nhật báo cáo năm 2026, cần kiểm tra:

• Quy hoạch tỉnh và quy hoạch đô thị có liên quan.

• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất áp dụng.

• Quy định phân vùng môi trường.

• Điều kiện sử dụng đất gần khu vực đê biển.

• Sự phù hợp của quy mô xây dựng và chức năng các hạng mục.

Việc từng được chấp thuận chủ trương đầu tư không thay thế yêu cầu kiểm tra các quy hoạch và điều kiện pháp lý đang có hiệu lực.

2.2. Khả năng chịu tải của môi trường tiếp nhận

Theo hồ sơ, nước thải sau xử lý dự kiến được dẫn vào hệ thống thoát nước của khu vực.

Để đánh giá khả năng tiếp nhận, cần xác định rõ hệ thống đó là mạng thoát nước, công trình xử lý tập trung hay tuyến thoát dẫn trực tiếp ra nguồn nước.

Nội dung đánh giá cần làm rõ:

• Lưu lượng và chất lượng nước thải sau xử lý.

• Vị trí đấu nối, xả thải.

• Khả năng tiếp nhận của hệ thống.

• Điều kiện pháp lý của điểm đấu nối.

• Đặc điểm môi trường khu vực.

• Nguy cơ ảnh hưởng đến nguồn nước ven biển.

Tài liệu hiện cung cấp phương án thoát nước và công suất xử lý nhưng chưa có đủ dữ liệu để kết luận độc lập về khả năng chịu tải của môi trường.

CHƯƠNG III. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG NƠI THỰC HIỆN DỰ ÁN

Đánh giá hiện trạng môi trường nhằm xác định điều kiện nền của khu vực trước khi triển khai hoặc trước khi đưa dự án vào vận hành.

Dữ liệu hiện trạng là cơ sở quan trọng để nhận diện các nguồn tác động và lựa chọn biện pháp kiểm soát phù hợp.

3.1. Dữ liệu hiện trạng môi trường và tài nguyên sinh vật

Khu vực dự án theo hồ sơ nằm gần khu dân cư, đê biển và các tuyến giao thông địa phương.

Những thành phần môi trường cần khảo sát gồm nước mặt, nước ngầm khi có liên quan, đất, không khí và tiếng ồn.

Đối với tài nguyên sinh vật, cần nhận diện các đối tượng có khả năng chịu ảnh hưởng từ hoạt động xây dựng và vận hành.

Tài liệu bạn cung cấp chưa có bảng kết quả khảo sát sinh vật hoặc số liệu hiện trạng chi tiết nên không thể kết luận mức độ đa dạng sinh học tại địa điểm dự án.

3.2. Các đối tượng nhạy cảm về môi trường

Các đối tượng cần xem xét gồm:

• Khu dân cư lân cận.

• Công trình đê biển.

• Các tuyến giao thông tiếp giáp.

• Hệ thống thoát nước khu vực.

• Vùng biển và môi trường ven bờ.

• Những công trình, khu vực có yêu cầu bảo vệ đặc biệt nếu được xác định qua khảo sát.

Tài liệu cho biết khu dân cư tổ dân phố Cồn Dầu nằm cách khu vực phía Tây dự án khoảng 20 m tính từ hướng giáp đê.

Khoảng cách cụ thể giữa từng công trình xây dựng và khu dân cư phải được xác định bằng bản đồ hiện trạng.

3.3. Môi trường tiếp nhận nước thải

Theo hồ sơ gốc, sau khi qua trạm xử lý, nước thải được dẫn theo đường ống HDPE D300 đến hệ thống thoát nước khu vực ở phía Tây Nam.

Nội dung này cần được kiểm tra thêm để xác định:

• Tọa độ cửa xả.

• Lưu lượng tiếp nhận.

• Hệ thống tiếp nhận thuộc đơn vị quản lý nào.

• Có thỏa thuận đấu nối hay không.

• Quy chuẩn nước thải áp dụng.

Không nên mặc định điểm đấu nối vào cống thoát nước là điểm xả trực tiếp ra nguồn nước khi chưa có hồ sơ xác nhận.

3.4. Hiện trạng môi trường đất, nước và không khí

Để hoàn thiện chương này, hồ sơ chính thức cần có các kết quả khảo sát, quan trắc hoặc dữ liệu môi trường có giá trị sử dụng phù hợp.

 Nhóm dữ liệu hiện trạng cần kiểm tra

Thành phần	Thông số cần xem xét	Tình trạng dữ liệu trong tài liệu cung cấp
Không khí	Bụi, khí ô nhiễm liên quan	Chưa có bảng kết quả
Tiếng ồn	Mức ồn tại các vị trí đại diện	Chưa có bảng kết quả
Nước mặt	pH, chất hữu cơ, chất rắn và chỉ tiêu phù hợp	Chưa có bảng kết quả
Đất	Các chỉ tiêu đặc trưng theo yêu cầu đánh giá	Chưa có bảng kết quả
Tài nguyên sinh vật	Hiện trạng hệ sinh thái và đối tượng nhạy cảm	Chưa có bảng khảo sát

Bảng này thể hiện các dữ liệu cần hoàn thiện, không phải kết quả quan trắc thực tế.

CHƯƠNG IV. ĐÁNH GIÁ, DỰ BÁO TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ ĐỀ XUẤT CÔNG TRÌNH, BIỆN PHÁP BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Đây là phần trọng tâm của hồ sơ môi trường, trình bày những tác động có thể phát sinh trong giai đoạn xây dựng và vận hành, đồng thời xác định các công trình xử lý và biện pháp giảm thiểu.

Đối với khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung, vấn đề quan trọng nhất là quản lý nước thải, chất thải rắn, tiếng ồn và sự phù hợp của các công trình kỹ thuật.

4.1. Tác động và giải pháp bảo vệ môi trường trong giai đoạn xây dựng

4.1.1. Đánh giá, dự báo các tác động

Các nguồn phát sinh chính gồm:

• Bụi từ hoạt động san lấp.

• Khí thải từ xe vận chuyển và máy móc.

• Tiếng ồn, độ rung từ thi công.

• Nước thải sinh hoạt của công nhân.

• Nước mưa chảy tràn qua công trường.

• Chất thải rắn xây dựng.

• Chất thải phát sinh từ bảo trì thiết bị.

Đối với hoạt động san lấp, hồ sơ dự kiến sử dụng 52.786 m³ cát. Khối lượng lớn này cần được tính đến khi đánh giá lượng phương tiện vận chuyển, bụi và ảnh hưởng giao thông.

4.1.2. Biện pháp giảm thiểu

Các biện pháp có thể gồm:

• Che phủ vật liệu rời khi vận chuyển.

• Tưới ẩm khu vực thi công khi cần.

• Tổ chức thời gian thi công phù hợp.

• Bố trí khu lưu giữ chất thải xây dựng.

• Thu gom nước thải sinh hoạt của công nhân.

• Kiểm tra phương tiện và thiết bị thi công.

• Kiểm soát nước mưa, hạn chế cuốn trôi bùn đất.

Việc lựa chọn biện pháp cần căn cứ tiến độ và công nghệ thi công thực tế.

4.2. Tác động và giải pháp bảo vệ môi trường trong giai đoạn vận hành

Khi dự án đi vào hoạt động, các nguồn phát sinh chất thải tập trung tại khu lưu trú, nhà hàng, khu thương mại, vui chơi giải trí và hệ thống kỹ thuật.

4.2.1. Nước thải sinh hoạt và nước thải dịch vụ

Nước thải phát sinh từ nhà vệ sinh, khu lưu trú, nhà hàng, giặt là và các hoạt động dịch vụ có sử dụng nước.

Thành phần có thể chứa chất hữu cơ, chất rắn lơ lửng, dầu mỡ và vi sinh vật.

Hồ sơ đề xuất thu gom nước thải về trạm xử lý tập trung 70 m³/ngày đêm.

4.2.2. Chất thải rắn

Nguồn phát sinh gồm chất thải từ khách lưu trú, nhà hàng, hoạt động thương mại và nhân viên.

Các nhóm chất thải cần được quản lý phù hợp, có thể gồm:

• Thức ăn thừa và chất thải hữu cơ.

• Bao bì, nhựa, giấy.

• Rác sinh hoạt hỗn hợp.

• Bùn từ hệ thống xử lý nước thải.

• Chất thải nguy hại phát sinh khi bảo trì.

4.2.3. Khí thải và tiếng ồn

Nguồn phát sinh có thể gồm phương tiện giao thông, máy phát điện dự phòng, hoạt động nhà hàng và các thiết bị kỹ thuật.

Các giải pháp gồm bảo trì thiết bị, sử dụng công nghệ phù hợp, quản lý thời gian hoạt động và kiểm soát mức ồn tại khu vực tiếp giáp.

4.3. Công trình thu gom và xử lý nước thải

4.3.1. Hệ thống thoát nước mưa

Theo hồ sơ, nước mưa được thu gom riêng với nước thải.

Nước mưa từ mái các công trình được dẫn qua hệ thống ống đứng và rãnh thoát, sau đó tập trung về mạng cống thoát nước mưa.

Khối lượng hệ thống thoát nước mưa

STT	Hạng mục	Đơn vị	Khối lượng
1	Cống BTCT D400	m	160
2	Cống BTCT D600	m	574
3	Cống BTCT D800	m	180
4	Cống BTCT D1000	m	300
5	Hố ga thoát nước	cái	58
6	Điểm thoát nước mưa	điểm	1

Hệ thống phải được kiểm tra theo địa hình, diện tích lưu vực và điều kiện thoát nước của khu vực.

4.3.2. Hệ thống thu gom nước thải

Tài liệu dự kiến bố trí các bể tự hoại ba ngăn tại khu nhà dịch vụ, khu thương mại, nhà hàng, vui chơi và nhà điều hành.

Hệ thống bể tự hoại tại các công trình

STT	Công trình	Số lượng bể	Thể tích theo hồ sơ
1	Khu nhà dịch vụ tổng hợp	1	4 m³
2	Shop lưu niệm	2	4 m³/bể
3	Trung tâm thương mại	2	5 m³/bể
4	Khu nhà hàng	2	5 m³/bể
5	Khu vui chơi giải trí	2	5 m³/bể
6	Nhà điều hành	1	4 m³

Nước thải được thu gom bằng đường ống HDPE D300, tổng chiều dài khoảng 950 m, với 37 hố ga, sau đó dẫn về trạm xử lý tập trung.

Dữ liệu về bể tự hoại khu nhà dịch vụ cần được rà soát kỹ, vì hồ sơ ghi 34 nhà lưu trú nhưng bảng chỉ thể hiện một bể 4 m³ cho cả khu. Phải kiểm tra xem đây là bể đại diện, bể chung hay thông tin chưa đầy đủ.

4.3.3. Trạm xử lý nước thải tập trung công suất 70 m³/ngày đêm

Hồ sơ đề xuất xây dựng trạm xử lý nước thải dạng hợp khối tại phía Tây dự án, gần khu vực quán cà phê và đối diện nhà hàng.

Các hạng mục của trạm xử lý gồm bể gom, điều hòa, bể xử lý sinh học, bể lắng, bể khử trùng và bể chứa bùn.

Thông số kỹ thuật các công trình xử lý nước thải

STT	Tên công trình	Số lượng	Kích thước (m)	Thể tích ghi trong hồ sơ
1	Bể gom	1	1,88 × 1,42 × 3	8 m³
2	Bể điều hòa	1	5,24 × 2,5 × 3	39 m³
3	Bể hiếu khí 1	1	3,6 × 1,88 × 3	20 m³
4	Bể thiếu khí	1	3,5 × 3,3 × 3	34 m³
5	Bể hiếu khí 2	1	4,6 × 2,7 × 3	37 m³
6	Bể lắng sinh học	1	2,5 × 2,5 × 3	18 m³
7	Bể khử trùng	1	2,5 × 1,8 × 3	13 m³
8	Bể chứa bùn	1	3,5 × 1,08 × 3	11 m³
9	Hố ga lấy mẫu	1	0,5 × 0,5 × 1	0,25 m³

Bảng giữ số liệu gốc; cần kiểm tra lại thể tích hữu dụng và sai số làm tròn của từng bể theo bản vẽ thiết kế.

Nguyên lý xử lý nước thải

Dựa trên các công trình đơn vị trong bảng, quy trình xử lý nước thải có thể diễn giải như sau:

Thu gom nước thải → Điều hòa → Xử lý sinh học hiếu khí và thiếu khí → Lắng → Khử trùng → Hố ga lấy mẫu → Thoát theo phương án được phép.

Trong đó:

• Bể gom: Tiếp nhận và tập trung nước thải.

• Bể điều hòa: Điều tiết lưu lượng và nồng độ chất ô nhiễm.

• Bể hiếu khí: Xử lý chất hữu cơ và hỗ trợ chuyển hóa nitơ.

• Bể thiếu khí: Hỗ trợ xử lý nitơ theo thiết kế công nghệ.

• Bể lắng sinh học: Tách bùn ra khỏi nước.

• Bể khử trùng: Kiểm soát chỉ tiêu vi sinh.

• Bể chứa bùn: Lưu giữ bùn trước khi xử lý hoặc chuyển giao.

Thứ tự dòng chảy và các tuyến tuần hoàn nước, bùn phải được xác nhận bằng sơ đồ công nghệ chính thức.

Đánh giá sự phù hợp của công suất xử lý

Hồ sơ xác định tổng lượng nước sử dụng khoảng 81,8 m³/ngày, trong đó có 17 m³/ngày dành cho tưới cây và 1 m³/ngày bổ sung bể bơi.

Nếu loại riêng lượng tưới cây khỏi tổng nước sử dụng, phần còn lại là 64,8 m³/ngày.

Tuy nhiên, đây chưa phải lưu lượng nước thải được tính toán chính thức. Lượng nước thải phải được xác định theo công năng sử dụng, hệ số phát sinh và chế độ vận hành từng hạng mục.

Do đó, trạm xử lý 70 m³/ngày đêm cần được kiểm chứng bằng bảng cân bằng nước và dự báo lưu lượng ngày lớn nhất.

4.3.4. Quy chuẩn nước thải áp dụng

Tài liệu cũ dự kiến nước thải sau xử lý đạt QCVN 14:2008/BTNMT, cột B.

Đến năm 2026, QCVN 14:2025/BTNMT đã có hiệu lực theo Thông tư 05/2025/TT-BTNMT. Việc áp dụng quy chuẩn mới hoặc quy định chuyển tiếp phải căn cứ tình trạng pháp lý cụ thể của dự án.

Do đó, khi lập hồ sơ cấp phép hiện hành, cần kiểm tra lại quy chuẩn áp dụng thay vì giữ nguyên thông tin trong báo cáo cũ.

4.4. Công trình quản lý chất thải rắn và chất thải nguy hại

Dự án dự kiến bố trí khu nhà lưu giữ chất thải với tổng diện tích 15 m².

Diện tích khu lưu giữ chất thải

Hạng mục	Diện tích
Khu lưu giữ chất thải rắn thông thường	10 m²
Khu lưu giữ chất thải nguy hại	5 m²
Tổng cộng	15 m²

Khu lưu giữ chất thải phải được bố trí phù hợp, có biện pháp chống thấm, kiểm soát nước chảy tràn và phân loại theo tính chất chất thải.

Chất thải được chuyển giao cho đơn vị có chức năng phù hợp theo quy định pháp luật.

4.5. Cây xanh và các biện pháp giảm thiểu khác

Theo hồ sơ, diện tích cây xanh được dự kiến chiếm khoảng 25% diện tích khu đất.

Với tổng diện tích 43.988,2 m², mức 25% tương đương khoảng 10.997,05 m².

Trong khi đó, tài liệu ghi 11.046 m² ở một vị trí và 11.056 m² ở vị trí khác. Sự chênh lệch không lớn nhưng cần thống nhất với bản vẽ tổng mặt bằng.

Cây xanh có vai trò hỗ trợ cải thiện cảnh quan, hạn chế bụi và tạo không gian sinh hoạt.

Tuy nhiên, cây xanh không thay thế các công trình xử lý chất thải bắt buộc.

4.6. Tổ chức thực hiện công trình bảo vệ môi trường

Chủ dự án có trách nhiệm bố trí nhân lực quản lý, vận hành và duy trì các công trình bảo vệ môi trường theo quy định.

Những hoạt động chủ yếu gồm:

• Vận hành trạm xử lý nước thải.

• Kiểm tra hệ thống thoát nước.

• Thu gom, phân loại chất thải.

• Quản lý chất thải nguy hại.

• Bảo trì thiết bị xử lý môi trường.

• Theo dõi sự cố và thực hiện các biện pháp ứng phó.

• Thực hiện nghĩa vụ quan trắc, báo cáo theo giấy phép.

4.7. Đánh giá mức độ tin cậy của dự báo

Kết quả dự báo tác động môi trường phụ thuộc vào số liệu đầu vào, quy mô hoạt động và phương pháp tính toán.

Đối với tài liệu được cung cấp, nhiều thông số kỹ thuật đã được nêu nhưng thiếu các bảng tính chi tiết về tải lượng ô nhiễm và kết quả quan trắc.

Do đó, cần bổ sung và kiểm chứng các nội dung còn thiếu trước khi sử dụng tài liệu làm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép môi trường chính thức.

CHƯƠNG V. NỘI DUNG ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP MÔI TRƯỜNG

Nội dung đề nghị cấp giấy phép môi trường là phần thể hiện những yêu cầu cấp phép đối với nguồn thải và hoạt động bảo vệ môi trường thuộc đối tượng phải cấp phép.

Đối với dự án khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung, phần hồ sơ gốc đề cập nội dung liên quan đến nước thải và khí thải.

5.1. Nội dung đề nghị cấp phép đối với nước thải

Theo phương án đầu tư, dự án dự kiến vận hành hệ thống xử lý nước thải tập trung công suất 70 m³/ngày đêm.

Các thông tin cần thể hiện trong hồ sơ chính thức gồm:

Nội dung	Thông tin hiện có hoặc cần bổ sung
Công trình xử lý	Trạm xử lý nước thải 70 m³/ngày đêm
Nguồn phát sinh	Khu lưu trú, nhà hàng, sinh hoạt và các dịch vụ
Mạng lưới thu gom	Ống HDPE D300, khoảng 950 m
Điểm lấy mẫu	Hố ga lấy mẫu sau xử lý
Nguồn tiếp nhận	Hệ thống thoát nước khu vực theo phương án
Tọa độ xả thải	Cần xác định
Lưu lượng xả tối đa đề nghị cấp phép	Cần xác định theo tính toán
Thông số ô nhiễm	Cần xác định theo nguồn thải và quy chuẩn áp dụng
Chế độ xả	Cần xác định

Lưu ý: Công suất thiết kế trạm xử lý không tự động đồng nghĩa với lưu lượng xả thải được cấp phép.

Bên cạnh đó, cần làm rõ điểm tiếp nhận là hệ thống thu gom, xử lý nước thải tập trung hay nguồn nước tiếp nhận khác để xác định đúng nghĩa vụ pháp lý.

5.2. Nội dung đề nghị cấp phép đối với khí thải

Tài liệu gốc có đề mục nội dung đề nghị cấp phép đối với khí thải nhưng phần văn bản được cung cấp chưa có số liệu kỹ thuật cụ thể.

Vì vậy, khi hoàn thiện hồ sơ phải rà soát các nguồn phát sinh như:

• Máy phát điện dự phòng.

• Thiết bị đốt nhiên liệu nếu có.

• Hoạt động bếp và hệ thống hút, xử lý khí khi thuộc đối tượng liên quan.

• Các nguồn phát sinh khác trong phạm vi dự án.

Việc có nguồn phát sinh khí thải không đồng nghĩa mọi nguồn đều phải được cấp phép như một dòng khí thải công nghiệp. Cần phân loại theo quy định hiện hành.

CHƯƠNG VI. KẾ HOẠCH VẬN HÀNH THỬ NGHIỆM CÔNG TRÌNH XỬ LÝ CHẤT THẢI VÀ CHƯƠNG TRÌNH QUAN TRẮC MÔI TRƯỜNG

Vận hành thử nghiệm và quan trắc môi trường có vai trò kiểm tra hiệu quả xử lý của công trình trước khi đưa vào vận hành ổn định, khi dự án thuộc trường hợp phải thực hiện.

Đối với trạm xử lý nước thải 70 m³/ngày đêm, chủ đầu tư cần xác định nghĩa vụ vận hành thử nghiệm theo quy định hiện hành và nội dung giấy phép môi trường.

6.1. Kế hoạch vận hành thử nghiệm

Kế hoạch cần thể hiện những nội dung cơ bản:

• Tên công trình xử lý chất thải.

• Công suất thiết kế.

• Công nghệ xử lý.

• Thời gian bắt đầu và kết thúc.

• Phương án vận hành và kiểm soát sự cố.

• Vị trí lấy mẫu.

• Thông số quan trắc.

• Phương pháp đánh giá hiệu quả xử lý.

Thời gian vận hành thử nghiệm phải được xác định theo quy định áp dụng, không lấy nguyên các mốc trong hồ sơ cũ khi chưa đối chiếu.

6.2. Kế hoạch quan trắc đánh giá hiệu quả xử lý

Đối với nước thải, thông số quan trắc cần phù hợp với tính chất phát sinh và yêu cầu của giấy phép.

Một số thông số thường được xem xét gồm pH, BOD, COD hoặc TOC theo phạm vi quy chuẩn áp dụng, chất rắn lơ lửng, các chỉ tiêu dinh dưỡng và vi sinh.

Tần suất, số lượng mẫu và thời điểm lấy mẫu phải được xác định theo chương trình áp dụng cho từng dự án.

Không nên mặc định tất cả các trạm xử lý nước thải đều thực hiện cùng một số lần lấy mẫu.

6.3. Chương trình quan trắc môi trường định kỳ

Chương trình quan trắc định kỳ cần dựa trên quy định pháp luật và giấy phép môi trường được cấp.

Những nội dung cần xác định gồm:

• Đối tượng quan trắc.

• Vị trí quan trắc.

• Chỉ tiêu phân tích.

• Tần suất thực hiện.

• Quy chuẩn đánh giá.

• Đơn vị thực hiện.

• Chế độ báo cáo kết quả.

Việc xác định có phải quan trắc định kỳ hay không cần căn cứ đúng đối tượng, quy mô và quy định áp dụng.

6.4. Kinh phí quan trắc môi trường hằng năm

Chi phí quan trắc phụ thuộc số lượng điểm lấy mẫu, số đợt thực hiện và các chỉ tiêu phân tích.

Bảng 13. Nhóm chi phí quan trắc cần dự toán

Khoản mục	Nội dung
Khảo sát, lập chương trình	Xác định đối tượng, vị trí và phương pháp
Lấy mẫu	Nhân lực, thiết bị và phương tiện
Phân tích mẫu	Các thông số theo chương trình
Tổng hợp, đánh giá	Đối chiếu kết quả với yêu cầu pháp lý
Báo cáo	Lập và lưu trữ hồ sơ theo quy định

Tài liệu gốc có tên mục kinh phí quan trắc nhưng không cung cấp đủ bảng giá trị chi tiết trong phần văn bản hiện có. Vì vậy, không thể xác định tổng kinh phí từ nguồn đã cung cấp.

CHƯƠNG VII.

CAM KẾT CỦA CHỦ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Cam kết của chủ dự án là nội dung thể hiện trách nhiệm thực hiện các yêu cầu pháp luật về bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng và hoạt động.

Đối với dự án khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung, những nội dung cam kết cần gắn trực tiếp với các nguồn thải và công trình đã đề xuất.

7.1. Cam kết thực hiện pháp luật bảo vệ môi trường

Chủ dự án có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các quy định về bảo vệ môi trường thuộc phạm vi áp dụng.

Đồng thời, các hoạt động xây dựng, vận hành và xử lý chất thải phải tuân thủ những yêu cầu được xác định trong giấy phép, quyết định hoặc hồ sơ pháp lý có liên quan.

7.2. Cam kết vận hành công trình xử lý nước thải

Chủ dự án cần duy trì hệ thống thu gom và xử lý nước thải phù hợp với công suất hoạt động.

Không thực hiện hoạt động xả nước thải chưa đáp ứng yêu cầu pháp luật ra môi trường.

Đối với trường hợp phát sinh sự cố, cần có biện pháp kiểm soát, xử lý và thực hiện nghĩa vụ báo cáo theo quy định.

7.3. Cam kết quản lý chất thải rắn và chất thải nguy hại

Các loại chất thải được phân loại, lưu giữ và chuyển giao phù hợp với quy định.

Khu vực lưu giữ phải được duy trì nhằm bảo đảm yêu cầu vệ sinh, an toàn và kiểm soát phát tán ô nhiễm.

7.4. Cam kết quan trắc và báo cáo môi trường

Chủ dự án thực hiện nghĩa vụ quan trắc, lưu trữ số liệu và báo cáo công tác bảo vệ môi trường theo đối tượng, tần suất và thời hạn pháp luật quy định.

Những nội dung cam kết cụ thể trong hồ sơ chính thức phải được đối chiếu với yêu cầu của cơ quan cấp phép.

KẾT LUẬN

Báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường khu thương mại dịch vụ là tài liệu quan trọng đối với những dự án đầu tư thuộc đối tượng phải được cấp phép, giúp xác định nguồn phát sinh chất thải, công trình xử lý và nghĩa vụ bảo vệ môi trường trong quá trình vận hành.

Đối với dự án Xây dựng khu kinh doanh thương mại dịch vụ tập trung tại Quất Lâm, hồ sơ cung cấp những thông số đáng chú ý như tổng diện tích 43.988,2 m², vốn đầu tư 109.911.624.000 đồng, 34 nhà dịch vụ, 115 lao động, tổng lượng nước sử dụng khoảng 82 m³/ngày và trạm xử lý nước thải tập trung 70 m³/ngày đêm.

Bên cạnh những dữ liệu đã có, việc hoàn thiện hồ sơ năm 2026 cần tập trung rà soát tính thống nhất của thông tin chủ đầu tư, hiện trạng xây dựng, diện tích cây xanh, nhu cầu điện, cân bằng nước và quy chuẩn nước thải áp dụng.

Đặc biệt, các nội dung về hiện trạng môi trường, tải lượng ô nhiễm, vị trí xả thải, khí thải và chương trình quan trắc cần được bổ sung từ tài liệu kỹ thuật, kết quả khảo sát hoặc hồ sơ pháp lý có giá trị sử dụng.

Việc chuẩn bị báo cáo trên cơ sở số liệu đầy đủ và kiểm chứng được sẽ giúp chủ đầu tư thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy phép môi trường, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý các công trình bảo vệ môi trường của dự án.

 

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: Số 28B Mai Thị Lựu, Phường Đa Kao, Q.1, TPHCM

Hotline:  0903649782 - (028) 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com