Các quy định chung thực hiện dự án nhà ở xã hội

Các quy định chung thực hiện dự án nhà ở xã hội cho tổ chức và cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội

Phần I

QUY ĐỊNH CHUNG

I. Đối tượng áp dụng, phân công thực hiện:

1.1. Đối tượng áp dụng:

Quy định này là những quy định bắt buộc đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động quản lý đầu tư xây dựng trong ranh giới Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Nhà ở xã hội Nhơn Phú 2 tại phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, đã được Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định phê duyệt tại Quyết định số 1553/QĐ-UBND ngày 10 tháng 5 năm 2023 của UBND tỉnh Bình Định.

1.2. Phân công thực hiện:

Sở Xây dựng tham mưu cho UBND tỉnh về thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với mọi hoạt động đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cấp giấy phép xây dựng (GPXD) công trình và quản lý quy hoạch xây dựng - kiến trúc theo đúng quy hoạch được duyệt và Quy định này; cấp giấy phép quy hoạch (GPQH) đối với các trường hợp phải cấp GPQH.

II. Phạm vi ranh giới, quy mô khu đất lập quy hoạch:

- Khu đất lập quy hoạch thuộc phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, có giới cận như sau:

+ Phía Bắc giáp: Đường bê tông và khu dân cư hiện trạng;

+ Phía Nam Giáp: Xưởng bao bì;

+ Phía Đông giáp: Đường Quốc lộ 1D;

+ Phía Tây giáp: Đường quy hoạch lộ giới 18m và núi Vũng Chua.

Tổng quy mô diện tích lập quy hoạch: 38.119,75 m².

III. Quy định về các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật:

- Căn cứ vào đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Nhà ở xã hội Nhơn Phú 2 tại phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn; đã được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt, khu quy hoạch được phân thành các khu chức năng như sau:

Bảng cơ cấu sử dụng đất:

STT	Loại đất	Diện tích (m²)	Tỷ lệ (%)
I	Đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội	28.609,88	75,05
1	Đất ở xây dựng chung cư nhà ở xã hội (bao gồm đất xây dựng công trình, đất cây xanh, sân bãi, đường giao thông nội bộ phục vụ PCCC) (*)	22.921,88
1.1	Đất xây dựng công trình nhà chung cư	9.168,75
1.2	Đất cây xanh	7.268,00
1.3	Đất đường giao thông nội bộ, sân bãi	6.485,13
2	Đất ở xây dựng nhà ở liên kế thương mại.	5.688,00
II	Đất công trình hạ tầng xã hội	3.463,95	9,09
1	Đất xây dựng nhà trẻ, trường mầm non	1.398,53
2	Đất cây xanh sử dụng công cộng	2.065,42
III	Đất đường giao thông	6.045,92	15,86
	Tổng cộng	38.119,75	100,00

(*) Đất ở xây dựng chung cư nhà ở xã hội là toàn bộ diện tích lô đất xác định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, bao gồm: Đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất giao thông nội bộ và đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khác trong khu đất ở xây dựng chung cư nhà ở xã hội.

- Phần diện tích cây xanh, sân bãi, đường nội bộ trong khu đất xây dựng chung cư: Thực hiện theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013: Là diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

- Đất cây xanh công cộng (CX-01, CX-02), hạ tầng giao thông (Đường N1, N2, D1 và D2) sử dụng chung sau khi đầu tư xây dựng xong bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý.

- Đất quy hoạch nhà trẻ, trường mầm non sau khi đầu tư xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, bàn giao cho Nhà nước quản lý, tổ chức đầu tư theo quy định.

IV. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:

1. Đất xây dựng chung cư nhà ở xã hội:

- Mật độ xây dựng: ≤ 40%.

- Tầng cao xây dựng: 12 tầng đối với 02 Block A1 và A3; 09 tầng đối với 02 Block A2 và A4 (không bao gồm tầng tum và tầng kỹ thuật).

- Tầng 1 bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng, bãi đậu xe, không bố trí căn hộ để ở.

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 2,8 lần.

- Chỉ giới xây dựng: Lùi vào tối thiểu 6m so với ranh giới khu đất.

- Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong lô đất xây dựng công trình chung
cư nhà ở xã hội đảm bảo tối thiểu 20% diện tích lô đất xây dựng chung cư.

- Tổng số căn hộ: khoảng 714 căn.

2. Đất xây dựng nhà ở liên kế thương mại:

- Mật độ xây dựng: ≤ 88% (theo QCVN 01:2021/BXD - Quy chuẩn kỹ
thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng).

- Tầng cao xây dựng tối đa: 04 tầng.

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 3,5 lần.

- Chỉ giới xây dựng: Mặt trước trùng với chỉ giới đường đỏ tuyến đường tiếp giáp; mặt sau lùi 2m so với ranh giới thửa đất; các mặt còn lại trùng với các cạnh biên của thửa đất.

- Số căn: 48 căn.

3. Đất xây dựng nhà trẻ, trường mẫu giáo:

- Mật độ xây dựng: ≤ 30%.

- Tầng cao xây dựng tối đa: 02 tầng.

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 0,6 lần.

- Chỉ giới xây dựng: Mặt trước trùng với chỉ giới đường đỏ tuyến đường tiếp giáp; các mặt còn lại lùi 4m so với ranh giới lô đất.

V. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

1. San nền: Cao độ thiết kế san nền thấp nhất +6.80m về phía tiếp giáp QL.1D; cao độ thiết kế san nền cao nhất +15.50m về phía tiếp giáp chân núi; hướng dốc thoát nước chính từ phía Tây Nam sang phía Đông Bắc; độ dốc san nền bên trong khu quy hoạch từ 2% - 4% và giật cấp theo từng khu vực.

2. Thoát nước mặt: Hệ thống thoát nước mặt thiết kế tự chảy và đi riêng với hệ thống thoát nước thải. Dọc theo các đường nội bộ, quy hoạch các tuyến cống thoát nước để thu gom nước mưa và đấu nối với hệ thống thoát nước hiện trạng dọc tuyến đường QL.1D.

3. Giao thông:

- Giao thông đối ngoại: Quy hoạch hệ thống giao thông, đấu nối với tuyến đường QL.1D tại 01 điểm ở phía Đông.

- Giao thông nội bộ: Quy hoạch các tuyến đường nội bộ, lộ giới 13,5m đến 18m kết nối với trục giao thông đối ngoại; bên trong khu đất nhà chung cư bố trí các tuyến đường lộ giới 4m đến 6m kết nối nội bộ sân vườn.

4. Cấp nước:

- Nguồn cấp nước: Đấu nối với đường ống cấp nước hiện có trên tuyến đường QL.1D. Tổng nhu cầu dùng nước sinh hoạt khoảng 692m³/ngày.đêm.

- Cấp nước chữa cháy: Hệ thống cấp nước chữa cháy đi riêng với hệ thống cấp nước sinh hoạt. Họng cứu hỏa bố trí nổi dọc theo các tuyến đường, tuân thủ theo các quy định về PCCC.

- Hệ thống cấp nước sinh hoạt và phục vụ công tác PCCC được thiết kế đi ngầm.

5. Cấp điện:

- Nguồn cấp điện cho khu quy hoạch: Đấu nối từ đường dây 22kV hiện trạng ở phía Nam khu quy hoạch.

- Tổng nhu cầu dùng điện cho toàn khu quy hoạch khoảng 2.900kVA. Quy hoạch bố trí các trạm biến áp để cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng, xây dựng hệ thống cấp điện và chiếu sáng đi ngầm.

6. Thông tin liên lạc: Hệ thống cung cấp thông tin liên lạc được thiết kế đi ngầm; đấu nối với tủ phân phối để cung cấp cho các công trình trong khu vực quy hoạch, đảm bảo theo các yêu cầu, quy định. Việc đầu tư xây dựng do các nhà cung cấp dịch vụ theo nhu cầu thực tế.

7. Thoát nước thải và xử lý môi trường:

- Tổng lưu lượng nước thải của khu quy hoạch khoảng 457m³/ngày.đêm.

- Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt đi riêng với hệ thống thoát nước mặt; giai đoạn trước mắt nước thải được thu gom đưa về các bể xử lý nước thải để xử lý theo dây chuyền công nghệ phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường trước khi đấu nối vào hệ thống thoát nước mưa. Hệ thống thoát nước thải khu quy hoạch sẽ được đấu nối đồng bộ khi hệ thống thoát nước thải chung của khu vực được triển khai đầu tư xây dựng.

- Chất thải rắn sinh hoạt được phân loại và thu gom đưa về khu xử lý chất thải rắn tập trung của thành phố Quy Nhơn để xử lý theo quy định, đảm bảo các yêu cầu về cảnh quan, môi trường đô thị. Tổng nhu cầu rác thải sinh hoạt khoảng 2.800kg/ngày.đêm.

Các quy định chung thực hiện dự án nhà ở xã hội cho tổ chức và cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội

Phần II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

I. Quản lý các khu chức năng:

1.1. Quy định quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị:

STT	Thành phần	Ký hiệu	Diện tích đất	Diện tích xây dựng	MĐXD tối đa	Diện tích sàn xây dựng	Tầng cao tối đa	Hệ số SDĐ tối đa
			(m2)	(m2)	(%)	(m2)	(tầng)	lần
1	Đất ở xây dựng chung cư nhà ở xã hội	NOXH	22.921,88	9.168,75	40%	64.142	Block A1, A3: 12 tầng; Block A2, A4: 09 tầng	2,8
2	Đất ở xây dựng nhà ở liên kế thương mại	OLK	5.688	4.550,4	74%-88%	18.202	4	2,96 - 3,52
-	Đất ở xây dựng nhà ở liên kế thương mại-01	OLK-01	2.334	1.867		7.469	4
-	Đất ở xây dựng nhà ở liên kế thương mại-02	OLK-02	2.334	1.867		7.469	4
-	Đất ở xây dựng nhà ở liên kế thương mại-03	OLK-03	1.020	816		3.264	4
3	Đất xây dựng nhà trẻ, trường mẫu giáo	GD	1.398,53	420	30%	839	2	0,6
4	Đất cây xanh sử dụng công cộng	CX	2.305,42
5	Đất giao thông	GT	5.805,92

1.2. Quy định về cốt nền, chiều cao tầng:

- Quy định chiều cao tầng nhà ở liên kế thương mại:

+ Chiều cao tầng 1: 4,2m tính từ cote vỉa hè tại chỉ giới đường đỏ.

+ Chiều cao tầng 2-3-4: 3,6m.

+ Chiều cao tầng tum: 3m và không được phép xây dựng >30% diện tích sàn tầng dưới.

+ Đối với trường hợp nhà xây dựng tầng lửng thì tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới (theo Thông tư 07/2019 về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016 quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng).

- Quy định chiều cao tầng nhà chung cư:

+ Chiều cao tầng 1: 4,2m tính từ cote vỉa hè tại chỉ giới đường đỏ.

+ Chiều cao tầng 2-12: 3,3m.

+ Chiều cao tầng tum, tầng kỹ thuật: 3m và không được phép xây dựng ≥30% diện tích sàn tầng dưới.

+ Cote xây dựng nền nhà cao hơn cote vỉa hè quy họach tại chỉ giới đường đỏ tối thiểu: + 0,2 m.

1.3. Quy định quản lý xây dựng về độ vươn ban công và các bộ phận khác của công trình:

- Nhà ở liên kế:

+ Từ độ cao 1m (tính từ cote vỉa hè) các bộ phận của nhà như: Bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép nhô ra khỏi CGĐĐ nhưng không quá 0,2m.

+ Từ độ cao 3,5m (tính từ cote vỉa hè): Ban công, mái đón, xê-nô hay các bộ phận khác của nhà được vươn ra ngoài chỉ CGĐĐ theo quy định như sau:

Vươn ra tối đa 1,4m trên các mặt đường quy hoạch có lộ giới >15m ĐS2.
Vươn ra tối đa 1,2m trên các mặt đường quy hoạch có lộ giới từ 12-15m (ĐS1, ĐS3, ĐS4, ĐS5).

+ Mái đón, xê-nô không được sử dụng làm ban công, bày chậu cảnh hoặc các vật thể kiến trúc khác. Ban công được phép vươn ra ngoài CGĐĐ theo quy định nhưng không được tạo thành buồng hoặc logia.

+ Khuyến khích xây dựng nhà liên kế có khoảng lùi phía sau. Mặt sau của 2 dãy nhà đối lưng nhau (nếu có xây dựng có khoảng lùi) được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió. Ranh giới mặt sau của lô đất được phép xây dựng tường kín cao trên 2m.

+ Các bộ phận ngầm dưới đất của nhà không được vượt quá CGĐĐ hoặc biên lô đất (kể cả phần móng). Trường hợp đặc biệt cho phép móng của nhà vượt quá CGĐĐ tối đa 0,3m với điều kiện cao độ đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu 2,4m.

- Nhà chung cư: Không được phép xây dựng có bộ phận nào của chung cư vượt ra ngoài chỉ giới xây dựng.

II. Kiểm soát không gian kiến trúc, mỹ quan đô thị:

2.1. Mỹ quan đô thị:

- Khuyến khích xây dựng công trình với hình thức kiến trúc hiện đại, tổ hợp được hình khối hài hòa cho cả mặt bằng và mặt đứng công trình.

- Không sơn quét màu đen, tối hoặc quá sặc sỡ, sử dụng quá nhiều màu trên một công trình, trang trí các chi tiết rườm rà gây phản cảm.

- Về màu sắc, vật liệu mặt đứng công trình, hàng rào và cổng, chủ đầu tư có trách nhiệm chọn màu sắc, vật liệu sao cho hài hòa với công trình chính của khu quy hoạch và cũng phải hài hòa với mỹ quan chung của khu vực xung quanh.

- Phải có giải pháp kiến trúc để che chắn, hoặc kết hợp các thiết bị kỹ thuật của máy lạnh, bồn nước hoặc các thiết bị khác sao cho hài hòa, tránh gây phản cảm cho công trình xây dựng và mỹ quan chung của khu vực.

2.2. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

- Không bộ phận nào của công trình, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất vượt quá ranh giới khu đất.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (cả nước ngưng tụ máy lạnh), khí bụi, khí thải sang các công trình bên cạnh.

III. Các quy định khác:

- Các thiết bị kỹ thuật của máy lạnh, bồn nước hoặc các thiết bị khác không được bố trí ngay trên mặt tiền của công trình, phải có giải pháp che chắn hoặc kết hợp với kiến trúc của công trình tạo thành một hình khối kiến trúc cho công trình.

- Tại các điểm giao nhau của các tuyến giao thông phải bảo đảm không cản trở tầm nhìn, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho người tham gia giao thông. Trồng cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn của các phương tiện tham gia giao thông trong khu quy hoạch.

- Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Công trình thuộc danh mục phải lập hồ sơ thiết kế PCCC phải thực hiện theo quy định của Luật PCCC và các quy định có liên quan.

IV. TỔ CHỨC THỰC HIỆN:Các quy định chung thực hiện dự án nhà ở xã hội cho tổ chức và cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

1. Sở Xây dựng và các đơn vị quản lý chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật có trách nhiệm quản lý chặt chẽ việc xây dựng các công trình tại các điểm quy hoạch theo đúng quy định.

2. Các tổ chức cá nhân liên quan trong quá trình thực hiện nếu phát hiện có nội dung của Quy định không còn phù hợp thì báo cáo UBND tỉnh để kịp thời có phương án điều chỉnh, bổ sung.