Hồ Sơ Kỹ Thuật Thuê Môi Trường Rừng Phú Quốc 63,45 Ha Làm Du Lịch Sinh Thái

Hồ sơ kỹ thuật thuê môi trường rừng là tài liệu quan trọng để đăng ký thuê môi trường rừng phục vụ kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí, bao gồm phương án đầu tư, quy hoạch, năng lực tài chính và các giải pháp bảo vệ rừng.

Điển hình là hồ sơ thuê môi trường rừng tại Vườn Quốc gia Phú Quốc, quy mô 63,45 ha, thuộc vị trí số 30, khoảnh 3, tiểu khu 81, khu vực An Thới, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang. Dự án dự kiến đầu tư 120 tỷ đồng, phát triển 150 bungalow cùng các dịch vụ du lịch sinh thái rừng – biển.

Bài viết giới thiệu cơ sở pháp lý, hiện trạng rừng, quy hoạch sử dụng đất, tổng mức đầu tư, hiệu quả tài chính và phương án giá thuê, giúp doanh nghiệp tham khảo khi lập hồ sơ đầu tư du lịch sinh thái dưới tán rừng.

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
I. Đặt vấn đề
II. Căn cứ pháp lý
PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG VỀ CHỦ RỪNG VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐĂNG KÝ THUÊ MÔI TRƯỜNG RỪNG
1. Tổng quan chung về Vườn quốc gia Phú Quốc
2. Tóm tắt Phương án quản lý rừng bền vững và Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí của Vườn quốc gia Phú Quốc
3. Thông tin chung về khu vực đăng ký thuê môi trường rừng
4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tiềm năng phát triển du lịch khu vực đăng ký thuê môi trường rừng
5. Thuận lợi, khó khăn tổ chức phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí
PHẦN 2. NĂNG LỰC, KINH NGHIỆM CỦA TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ THUÊ MÔI TRƯỜNG RỪNG
1. Thông tin chung về nhà đầu tư đăng ký thuê môi trường rừng
2. Năng lực, kinh nghiệm về nhân sự
3. Năng lực tài chính
4. Năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư trong việc triển khai dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí tương tự
PHẦN 3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH DU LỊCH SINH THÁI, NGHỈ DƯỠNG, GIẢI TRÍ VÀ BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1. Mục tiêu đầu tư dự án
1.2. Đánh giá sự phù hợp về mục tiêu của dự án so với Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí của Vườn quốc gia Phú Quốc, định hướng phát triển du lịch của địa phương và các quy hoạch, chiến lược phát triển có liên quan
2. Định hướng phát triển thị trường du lịch
3. Phương án kinh doanh phù hợp với Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí của Vườn quốc gia Phú Quốc được duyệt và biện pháp tổ chức thực hiện phương án kinh doanh có tính khả thi, hiệu quả
PHẦN 4. PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH, DỰ KIẾN NGUỒN THU VÀ PHƯƠNG ÁN GIÁ THUÊ MÔI TRƯỜNG RỪNG
1. Phương án đầu tư tài chính và dự kiến nguồn thu
2. Phương án giá thuê môi trường rừng
PHẦN 5. PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ TÀI SẢN SAU KHI HẾT THỜI GIAN
1. Dự kiến thời gian tồn tại các công trình
2. Biện pháp xử lý cụ thể đối với từng loại tài sản trong khu vực kinh doanh
3. Cam kết Phương án xử lý tài sản sau khi hết thời gian thực hiện hợp đồng
PHẦN 6. CAM KẾT TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
2. Giai đoạn triển khai đầu tư xây dựng
3. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác
4. Thời điểm phát sinh doanh thu
5. Thời gian hoạt động của dự án
6. Bảng tiến độ thực hiện dự án
PHẦN 7. HỒ SƠ, TÀI LIỆU CHỨNG MINH NHÀ ĐẦU TƯ ĐƯỢC ƯU TIÊN XÉT CHỌN
1. Tài liệu chứng minh có hoạt động đầu tư, hợp tác, liên kết hoặc hỗ trợ với Chủ rừng
2. Tài liệu chứng minh đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan
HIỆU QUẢ DỰ ÁN VÀ KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
1. Hiệu quả của dự án (kinh tế, môi trường, xã hội)
2. Kết luận
3. Kiến nghị, đề xuất
PHỤ LỤC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN
Phụ lục 1: Bảng tính doanh thu
Phụ lục 2: Bảng tính chi phí vận hành
Phụ lục 3: Kết quả hoạt động kinh doanh
Phụ lục 4: Hiệu quả tài chính
Phụ lục 5: Kế hoạch trả nợ vay thương mại

PHẦN MỞ ĐẦU

Vườn Quốc gia Phú Quốc có giá trị đặc biệt về tài nguyên rừng, đa dạng sinh học, cảnh quan tự nhiên và hệ sinh thái rừng nhiệt đới hải đảo.

Việc khai thác hợp lý môi trường rừng để tổ chức hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí là một hướng phát triển gắn với nhiệm vụ bảo tồn thiên nhiên, phục hồi hệ sinh thái và phát triển kinh tế địa phương.

I. Đặt vấn đề

Trong những năm gần đây, các sản phẩm du lịch gắn với thiên nhiên như nghỉ dưỡng dưới tán rừng, khám phá hệ sinh thái, đi bộ đường rừng, quan sát cảnh quan và giáo dục môi trường ngày càng được quan tâm.

Phú Quốc có lợi thế phát triển du lịch sinh thái nhờ sự kết hợp giữa tài nguyên rừng, biển, đảo và hệ thống điểm đến du lịch hiện hữu. Tuy nhiên, việc tổ chức kinh doanh trong môi trường rừng phải tuân thủ các yêu cầu đặc thù về quản lý rừng, bảo vệ đa dạng sinh học, sử dụng đất và giới hạn xây dựng.

Phương án thuê môi trường rừng diện tích 63,45 ha tại khu vực An Thới được nghiên cứu trên nguyên tắc khai thác hợp lý giá trị cảnh quan rừng – biển, đồng thời duy trì chức năng phòng hộ của rừng.

Các công trình du lịch dự kiến bố trí phân tán, ưu tiên vật liệu thân thiện với môi trường, kết cấu nhẹ và có khả năng tháo dỡ, hạn chế san gạt địa hình, bê tông hóa và tác động đến thảm thực vật tự nhiên.

II. Căn cứ pháp lý

Hồ sơ kỹ thuật thuê môi trường rừng được xây dựng trên cơ sở các quy định về lâm nghiệp, đầu tư, du lịch, đất đai, xây dựng và bảo vệ môi trường.

Các căn cứ chủ yếu gồm:

• Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 ngày 15/11/2017 và các quy định sửa đổi, bổ sung có liên quan.

• Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp.

• Nghị định số 91/2024/NĐ-CP ngày 18/7/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 156/2018/NĐ-CP.

• Nghị định số 42/2026/NĐ-CP ngày 26/01/2026 sửa đổi, bổ sung các quy định trong lĩnh vực lâm nghiệp và kiểm lâm.

• Luật Du lịch số 09/2017/QH14 ngày 19/6/2017.

• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 ngày 11/12/2025 và các văn bản hướng dẫn.

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 và các quy định sửa đổi, bổ sung.

• Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020, được sửa đổi, bổ sung theo quy định hiện hành.

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025 và các văn bản hướng dẫn áp dụng.

• Quyết định số 2176/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 về phê duyệt Phương án quản lý rừng bền vững Vườn Quốc gia Phú Quốc giai đoạn 2021–2030.

• Quyết định số 1108/QĐ-UBND ngày 27/4/2023 về phê duyệt Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí của Vườn Quốc gia Phú Quốc.

• Quyết định số 2619/QĐ-UBND ngày 03/6/2026 và Quyết định số 3898/QĐ-UBND ngày 18/8/2026 liên quan đến điều chỉnh đề án du lịch sinh thái của Vườn Quốc gia Phú Quốc.

Bên cạnh đó, việc đăng ký tham gia lựa chọn bên thuê phải tuân thủ hồ sơ kỹ thuật và thông báo công khai do Vườn Quốc gia Phú Quốc ban hành đối với từng vị trí cho thuê môi trường rừng.

PHẦN 1. THÔNG TIN CHUNG VỀ CHỦ RỪNG VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐĂNG KÝ THUÊ MÔI TRƯỜNG RỪNG

Đánh giá hiện trạng khu vực thuê môi trường rừng là nội dung quan trọng trước khi xây dựng phương án kinh doanh. Việc nghiên cứu phải làm rõ loại rừng, diện tích, ranh giới, hiện trạng tài nguyên, điều kiện tiếp cận và khả năng tổ chức các hoạt động du lịch mà không ảnh hưởng đến chức năng rừng.

1. Tổng quan về Vườn Quốc gia Phú Quốc

Vườn Quốc gia Phú Quốc được thành lập theo Quyết định số 91/2001/QĐ-TTg ngày 08/6/2001 của Thủ tướng Chính phủ.

Theo hồ sơ kỹ thuật, Vườn Quốc gia Phú Quốc có tổng diện tích quản lý khoảng 36.262 ha, gồm:

Loại rừng	Diện tích
Rừng đặc dụng	29.596 ha
Rừng phòng hộ	6.666 ha
Tổng diện tích	36.262 ha

Vườn Quốc gia có nhiệm vụ quản lý, bảo vệ và phát triển rừng; bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học; nghiên cứu khoa học; giáo dục môi trường và phát triển du lịch sinh thái theo quy định.

2. Phương án quản lý rừng bền vững và Đề án du lịch sinh thái

Phương án quản lý rừng bền vững giai đoạn 2021–2030 và Đề án du lịch sinh thái của Vườn Quốc gia Phú Quốc là những tài liệu quan trọng để xác định các khu vực có thể tổ chức hoạt động du lịch.

Theo nội dung đề án được tổng hợp trong hồ sơ, định hướng đến năm 2030 có 69 vị trí cho thuê môi trường rừng, với tổng diện tích khoảng 5.358,9 ha, gồm:

Loại rừng	Số vị trí	Diện tích dự kiến
Rừng đặc dụng	24	2.848,1 ha
Rừng phòng hộ	45	2.510,8 ha
Tổng cộng	69	5.358,9 ha

Đề án định hướng tổ chức các sản phẩm du lịch sinh thái gắn với khám phá thiên nhiên, nghỉ dưỡng rừng – biển, giáo dục môi trường và bảo tồn đa dạng sinh học.

3. Vị trí, phạm vi và hiện trạng khu vực thuê môi trường rừng

Khu vực nghiên cứu thuộc phạm vi quản lý của Vườn Quốc gia Phú Quốc, với các thông tin chính:

Bảng 1. Thông tin khu vực đăng ký thuê môi trường rừng

Nội dung	Thông tin
Vị trí đề xuất thuê	Vị trí số 30
Khoảnh, tiểu khu	Khoảnh 3, tiểu khu 81
Loại rừng	Rừng phòng hộ
Địa điểm	Khu phố 4 An Thới, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang
Diện tích đề xuất thuê	63,45 ha
Diện tích quy đổi	634.500 m²
Hiện trạng	Rừng lá rộng thường xanh nghèo, đất trống chưa có rừng, đất giao thông, đất có cây nông nghiệp và đất khác
Định hướng khai thác	Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí gắn với bảo vệ rừng

Vị trí nghiên cứu nằm gần các khu vực dịch vụ du lịch phía Nam Phú Quốc như Cảng Vịnh Đầm và Bãi Sao, có khả năng kết nối với hệ thống giao thông khu vực.

Khu vực có lợi thế về cảnh quan rừng – biển, tạo điều kiện nghiên cứu các sản phẩm tham quan, nghỉ dưỡng sinh thái, trekking và trải nghiệm thiên nhiên.

4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tiềm năng phát triển du lịch

Phú Quốc thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hưởng của biển nên điều kiện thời tiết có tính chất đặc trưng của khu vực hải đảo.

Khí hậu phân hóa thành mùa mưa và mùa khô, tác động trực tiếp đến khả năng tổ chức tham quan ngoài trời, xây dựng hạ tầng và vận hành các công trình du lịch.

Địa hình khu vực Vườn Quốc gia tương đối đa dạng, bao gồm đồi núi, sườn dốc, các khu vực đất thấp, sông suối và cảnh quan ven biển.

Sự kết hợp giữa hệ sinh thái rừng và cảnh quan biển đảo là yếu tố thuận lợi để phát triển các sản phẩm du lịch trải nghiệm, quan sát thiên nhiên và nghỉ dưỡng sinh thái.

Tuy nhiên, việc đầu tư phải chú trọng bảo vệ địa hình tự nhiên, kiểm soát xói mòn, thoát nước mưa, bảo vệ nguồn nước và hạn chế tác động đến thảm thực vật rừng.

5. Thuận lợi và khó khăn

Thuận lợi

Khu vực có tiềm năng về cảnh quan rừng – biển, nằm trong địa bàn du lịch phát triển của Phú Quốc và có thể kết nối với các điểm tham quan hiện hữu.

Ngoài ra, việc khu vực được xác định trong định hướng cho thuê môi trường rừng tạo cơ sở để nghiên cứu phương án kinh doanh du lịch phù hợp với đề án được phê duyệt.

Khó khăn

Hoạt động đầu tư chịu sự kiểm soát chặt chẽ về bảo vệ rừng, giới hạn công trình, phương thức thi công và quản lý môi trường.

Hạ tầng cấp nước, cấp điện, giao thông, thoát nước và xử lý chất thải cần được nghiên cứu riêng, bảo đảm phù hợp với điều kiện hiện trạng.

Việc triển khai dự án cũng cần xem xét tác động của thời tiết, mùa mưa, nguy cơ cháy rừng và các yêu cầu bảo tồn đa dạng sinh học.

PHẦN 2. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH DU LỊCH SINH THÁI, NGHỈ DƯỠNG, GIẢI TRÍ

Phương án kinh doanh được xây dựng theo định hướng phát triển khu du lịch sinh thái rừng – biển có quy mô phù hợp với diện tích thuê. Các sản phẩm được tổ chức trên nguyên tắc khai thác giá trị cảnh quan, đồng thời ưu tiên bảo vệ rừng và duy trì không gian tự nhiên.

1. Mục tiêu đầu tư dự án

Mục tiêu tổng quát

Hình thành khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí trong môi trường rừng phòng hộ, khai thác hợp lý tiềm năng cảnh quan rừng – biển, góp phần phát triển du lịch bền vững, bảo tồn đa dạng sinh học và tăng nguồn lực phục vụ quản lý, bảo vệ rừng.

Mục tiêu cụ thể

• Phát triển các sản phẩm tham quan và trải nghiệm thiên nhiên dưới tán rừng.

• Tổ chức hoạt động nghỉ dưỡng sinh thái quy mô phù hợp.

• Xây dựng các tuyến đi bộ, quan sát cảnh quan và giáo dục môi trường.

• Kết hợp hoạt động du lịch với bảo vệ, phục hồi hệ sinh thái.

• Tạo việc làm cho lao động địa phương và phát triển dịch vụ du lịch cộng đồng.

• Đầu tư công trình và hạ tầng kỹ thuật theo hướng hạn chế tác động đến môi trường rừng.

2. Định hướng thị trường và quy mô khách du lịch

Dự án hướng đến phục vụ khách du lịch nội địa và quốc tế đến Phú Quốc, đặc biệt là nhóm khách có nhu cầu nghỉ dưỡng gắn với thiên nhiên, tham quan rừng – biển và trải nghiệm sinh thái.

Theo phương án công suất, dự án nghiên cứu khả năng phục vụ tối đa khoảng 1.500 khách/ngày, tương ứng 450.000 lượt khách/năm trong điều kiện hoạt động 300 ngày/năm.

Bảng 2. Dự báo quy mô khách du lịch theo giai đoạn vận hành

Giai đoạn	Khách bình quân (lượt/ngày)	Ngày hoạt động/năm	Lượt khách/năm
Năm 1	900	300	270.000
Năm 2	1.000	300	300.000
Năm 3	1.100	300	330.000
Năm 4	1.200	300	360.000
Năm 5	1.300	300	390.000
Giai đoạn ổn định	1.350–1.500	300	405.000–450.000

Đối với hoạt động lưu trú, dự án nghiên cứu phương án bố trí 150 bungalow sinh thái, với công suất khai thác được điều chỉnh theo từng giai đoạn.

Các sản phẩm du lịch chủ yếu gồm lưu trú bungalow, tham quan cảnh quan, dịch vụ ẩm thực, trải nghiệm thiên nhiên, khám phá hệ sinh thái và dịch vụ phụ trợ.

3. Phương án quy hoạch và các hạng mục đầu tư

Tổng diện tích đề xuất thuê môi trường rừng là 634.500 m². Phương án quy hoạch dành phần lớn diện tích để duy trì rừng và cảnh quan tự nhiên, chỉ bố trí một tỷ lệ nhỏ cho các công trình dịch vụ và hạ tầng.

Bảng 3. Cơ cấu sử dụng đất dự kiến của dự án

STT	Phân loại không gian	Diện tích (m²)	Tỷ lệ (%)
1	Công trình xây dựng phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ	12.000	1,89
2	Khu trải nghiệm, hoạt động ngoài trời không xây dựng công trình	2.000	0,32
3	Giao thông nội bộ, đường mòn, bãi xe và hạ tầng phụ trợ	12.000	1,89
4	Rừng, cảnh quan tự nhiên, khu bảo vệ và phục hồi hệ sinh thái	608.500	95,90
	Tổng cộng	634.500	100,00

Theo phương án này, diện tích rừng, cảnh quan tự nhiên và khu bảo vệ, phục hồi hệ sinh thái chiếm khoảng 95,90% tổng diện tích thuê.

Diện tích xây dựng công trình phục vụ du lịch là 12.000 m², tương đương 1,89% diện tích thuê, thấp hơn mức trần 5% được nêu trong hồ sơ đối với rừng phòng hộ.

Bảng 4. Các hạng mục công trình chính phục vụ du lịch sinh thái

STT	Hạng mục đầu tư	Diện tích (m²)
1	Nhà đón tiếp, thông tin du lịch	500
2	Khu bungalow nghỉ dưỡng sinh thái	4.500
3	Khu nhà hàng, ăn uống và giải khát	2.500
4	Khu giới thiệu hệ sinh thái, giáo dục môi trường	800
5	Nhà quản lý, bảo vệ và kỹ thuật	800
6	Khu vệ sinh, tiện ích công cộng	700
7	Khu thu gom, phân loại chất thải	200
8	Chòi quan sát, điểm nghỉ chân sinh thái	800
9	Sàn quan sát, điểm tiếp cận cảnh quan rừng – biển	1.000
10	Công trình phụ trợ phục vụ trải nghiệm cảnh quan	200
	Tổng diện tích công trình	12.000

Trong đó, khu bungalow được dự kiến bố trí 150 căn, diện tích khoảng 30 m²/căn, với tổng diện tích 4.500 m².

Các công trình được định hướng tổ chức phân tán, sử dụng kết cấu nhẹ, lắp ghép và ưu tiên bố trí trên các vị trí đất trống, trảng cỏ hoặc khu vực phù hợp theo kết quả kiểm kê hiện trạng rừng.

Hồ sơ còn bố trí khoảng 2.000 m² không gian trải nghiệm ngoài trời và 12.000 m² cho giao thông nội bộ, đường mòn, bãi xe và hạ tầng phụ trợ.

Các chỉ tiêu tổ chức công trình quan trọng

Nội dung	Chỉ tiêu theo phương án
Tỷ lệ diện tích xây dựng tối đa đối với rừng phòng hộ	Không vượt quá 5% diện tích thuê
Tỷ lệ công trình dự kiến	1,89%
Diện tích công trình phổ biến	15–100 m²/công trình
Khoảng cách giữa các công trình	Tối thiểu 10 m
Chiều cao tối đa	Không quá 12 m và không vượt quá tán rừng
Kết cấu ưu tiên	Nhẹ, lắp ghép, dễ tháo dỡ
Giải pháp xây dựng	Hạn chế san gạt, hạn chế bê tông hóa

Các chỉ tiêu trên là phương án đề xuất trong hồ sơ. Phạm vi và quy mô công trình được phép thực hiện phải tiếp tục được đối chiếu với kết quả kiểm kê rừng, đề án du lịch sinh thái được phê duyệt và các thủ tục xây dựng liên quan.

4. Giải pháp bảo vệ rừng và bảo vệ môi trường

Phương án tổ chức kinh doanh xác định công tác bảo vệ rừng, bảo tồn đa dạng sinh học và kiểm soát tác động môi trường là nội dung xuyên suốt quá trình triển khai dự án.

Các giải pháp chính gồm:

• Bảo vệ hiện trạng rừng, không tự ý chặt hạ cây hoặc làm suy giảm độ che phủ rừng.

• Ưu tiên sử dụng đường mòn hiện hữu, hạn chế mở đường mới và san gạt địa hình.

• Tổ chức thu gom, phân loại, lưu giữ và xử lý chất thải theo quy định.

• Xây dựng phương án cấp nước và xử lý nước thải phù hợp với điều kiện thực tế.

• Kiểm soát hoạt động của khách du lịch nhằm hạn chế ảnh hưởng đến hệ sinh thái.

• Bố trí thiết bị, lực lượng và phương án phòng cháy, chữa cháy rừng.

• Phối hợp với chủ rừng kiểm tra, giám sát và phục hồi các khu vực bị tác động.

Việc xây dựng và đưa công trình vào vận hành chỉ được thực hiện sau khi đáp ứng các điều kiện pháp lý áp dụng đối với từng hạng mục.

PHẦN 3. PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH, DỰ KIẾN NGUỒN THU VÀ GIÁ THUÊ MÔI TRƯỜNG RỪNG

Phương án tài chính là nội dung quan trọng trong hồ sơ kỹ thuật đăng ký thuê môi trường rừng. Bên cạnh việc chứng minh khả năng bố trí vốn, phương án còn phải làm rõ nguồn doanh thu, chi phí vận hành, khả năng thu hồi vốn và mức giá thuê môi trường rừng đề xuất.

1. Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn

Theo phương án khái toán, tổng mức đầu tư dự kiến là 120.000.000.000 đồng, bao gồm chi phí xây dựng, thiết bị, tư vấn, quản lý dự án, dự phòng, các khoản chi phí khác và vốn lưu động.

Bảng 5. Tổng hợp mức đầu tư của dự án du lịch sinh thái

Đơn vị tính: 1.000 đồng; giá trị theo cột sau thuế của hồ sơ.

STT	Nội dung chi phí	Giá trị
1	Chi phí xây lắp	83.187.000
2	Chi phí máy móc, thiết bị	18.144.000
3	Chi phí quản lý dự án	2.118.057
4	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng	4.040.410
5	Chi phí khác	743.580
6	Chi phí dự phòng	5.066.550
7	Chi phí phát thực bì	700.000
	Tổng chi phí đầu tư xây dựng theo hồ sơ	113.999.596
8	Vốn lưu động	6.000.000
	Tổng nguồn vốn đầu tư theo hồ sơ	119.999.596
	Tổng mức đầu tư làm tròn	120.000.000

Chi phí xây lắp là nhóm chi phí lớn nhất, phục vụ hình thành công trình lưu trú, nhà hàng, khu dịch vụ, đường giao thông nội bộ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Chi phí thiết bị được bố trí cho hoạt động quản lý, vận hành, lưu trú, dịch vụ du lịch và các hệ thống hỗ trợ.

Ngoài chi phí đầu tư ban đầu, phương án bố trí 6 tỷ đồng vốn lưu động nhằm phục vụ giai đoạn đưa dự án vào hoạt động.

Bảng 6. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư

STT	Nguồn vốn	Giá trị (đồng)	Tỷ lệ
1	Vốn chủ sở hữu	48.000.000.000	40%
2	Vốn vay và vốn huy động	72.000.000.000	60%
	Tổng cộng	120.000.000.000	100%

Việc kết hợp vốn chủ sở hữu và vốn vay, huy động giúp phân bổ nguồn lực cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư, xây dựng công trình và vận hành khai thác.

2. Dự kiến doanh thu và hiệu quả kinh doanh

Doanh thu dự kiến được hình thành từ các nhóm dịch vụ chính gồm lưu trú bungalow, vé tham quan, ăn uống, giải khát, hoạt động trải nghiệm thiên nhiên và các dịch vụ phụ trợ.

Theo phương án kinh doanh, tổng doanh thu dự kiến trong 10 năm vận hành đầu tiên đạt khoảng 667,741 tỷ đồng, với doanh thu bình quân khoảng 66,774 tỷ đồng/năm.

Bảng 7. Dự kiến doanh thu và lợi nhuận trong 10 năm vận hành đầu tiên

Đơn vị tính: triệu đồng.

Năm vận hành	Doanh thu dự kiến	Lợi nhuận sau thuế
Năm 1	51.792,000	5.805,722
Năm 2	59.431,320	10.964,342
Năm 3	67.355,496	16.928,063
Năm 4	68.702,606	18.208,575
Năm 5	70.076,658	19.502,538
Năm 6	70.076,658	20.110,538
Năm 7	70.076,658	20.718,538
Năm 8	70.076,658	22.774,377
Năm 9	70.076,658	23.382,377
Năm 10	70.076,658	23.990,377
Tổng cộng	667.741,370	182.385,447

Theo phương án tài chính, lợi nhuận sau thuế được dự báo tăng theo quá trình hoàn thiện hoạt động kinh doanh và ổn định công suất khai thác.

Tuy nhiên, kết quả thực tế còn phụ thuộc vào lượng khách, công suất phòng, giá dịch vụ, chi phí vận hành, chi phí bảo trì, nghĩa vụ thuê môi trường rừng và điều kiện thị trường du lịch.

3. Phương án giá thuê môi trường rừng

Theo Nghị định số 91/2024/NĐ-CP, giá cho thuê môi trường rừng để kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được xác định theo tỷ lệ doanh thu và không được thấp hơn mức tối thiểu do pháp luật quy định.

Trong hồ sơ kỹ thuật tham khảo, mức giá thuê được đề xuất là 2% doanh thu từ hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi thuê môi trường rừng.

Với doanh thu bình quân 10 năm đầu khoảng 66,774 tỷ đồng/năm, tiền thuê môi trường rừng bình quân theo tỷ lệ 2% tương đương khoảng 1,335 tỷ đồng/năm.

Bảng 8. Chi phí thuê môi trường rừng dự kiến trong 10 năm đầu

Đơn vị tính: triệu đồng.

Năm vận hành	Doanh thu dự kiến	Tỷ lệ giá thuê	Tiền thuê dự kiến
Năm 1	51.792,000	2%	1.035,840
Năm 2	59.431,320	2%	1.188,626
Năm 3	67.355,496	2%	1.347,110
Năm 4	68.702,606	2%	1.374,052
Năm 5	70.076,658	2%	1.401,533
Năm 6	70.076,658	2%	1.401,533
Năm 7	70.076,658	2%	1.401,533
Năm 8	70.076,658	2%	1.401,533
Năm 9	70.076,658	2%	1.401,533
Năm 10	70.076,658	2%	1.401,533
Tổng cộng theo kế hoạch thanh toán			13.354,826

Đây là mức giá đề xuất trong hồ sơ tham khảo, không phải mức giá mặc định áp dụng cho toàn bộ các dự án thuê môi trường rừng.

Giá thuê chính thức, giá trị tiền thuê quy đổi và nghĩa vụ thanh toán phải được xác định theo kết quả lựa chọn bên thuê, hợp đồng ký kết và quy định pháp luật áp dụng.

4. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

Ngoài doanh thu và lợi nhuận, hồ sơ còn đánh giá tính khả thi của dự án thông qua các chỉ tiêu tài chính gồm tỷ suất chiết khấu, giá trị hiện tại ròng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ và thời gian hoàn vốn.

Bảng 9. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự kiến

STT	Chỉ tiêu	Giá trị
1	Tổng mức đầu tư có VAT	120 tỷ đồng
2	Tỷ suất chiết khấu WACC	9,74%
3	Giá trị hiện tại ròng NPV	55,675 tỷ đồng
4	Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR	16,18%
5	Thời gian hoàn vốn có chiết khấu	9 năm 9 tháng

Theo mô hình tài chính, NPV đạt giá trị dương và IRR cao hơn tỷ suất chiết khấu được sử dụng. Đây là những chỉ tiêu cho thấy dự án có tiềm năng đạt hiệu quả tài chính theo các giả định ban đầu.

Các kết quả trên mang tính dự báo, chưa phản ánh hiệu quả kinh doanh thực tế và cần được cập nhật khi có số liệu đầu tư, giá dịch vụ, công suất khai thác và điều kiện tài chính chính thức.

PHẦN 4. PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ TÀI SẢN SAU KHI HẾT THỜI GIAN THUÊ

Phương án xử lý tài sản sau khi kết thúc hợp đồng là một nội dung quan trọng của hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng. Do đặc thù đầu tư trong khu vực rừng phòng hộ, các công trình cần được nghiên cứu để bảo đảm khả năng tháo dỡ, di dời và hoàn trả hiện trạng theo quy định.

1. Thời gian tồn tại của công trình

Thời gian tồn tại của công trình được xác định phù hợp với thời hạn hợp đồng thuê môi trường rừng và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với những công trình có thời gian sử dụng dài, phương án đầu tư cần tính toán khả năng khấu hao, sửa chữa và xử lý tài sản khi kết thúc thời gian khai thác.

2. Phương án tháo dỡ, di dời và xử lý tài sản

Hồ sơ định hướng ưu tiên sử dụng các công trình kết cấu nhẹ, lắp ghép, dễ tháo dỡ nhằm hạn chế tác động đến môi trường rừng.

Khi hết thời hạn thuê, việc xử lý tài sản được thực hiện theo hợp đồng và yêu cầu của chủ rừng, bao gồm tháo dỡ, di dời, thu hồi vật liệu, xử lý chất thải và phục hồi cảnh quan đối với các khu vực bị ảnh hưởng.

Đối với hệ thống đường dạo, sàn quan sát, công trình kỹ thuật và hạ tầng khác, phương án xử lý cần căn cứ vào hiện trạng, giá trị sử dụng và yêu cầu bảo vệ rừng tại thời điểm kết thúc hợp đồng.

PHẦN 5. CAM KẾT TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI DỰ ÁN

Tiến độ đầu tư được xây dựng nhằm bảo đảm sự phù hợp giữa các thủ tục pháp lý, công tác chuẩn bị, xây dựng công trình và thời điểm tổ chức khai thác kinh doanh. Theo hồ sơ, dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn đầu tư trong 24 tháng kể từ thời điểm bắt đầu thực hiện, sau đó đưa vào khai thác từ tháng thứ 25.

1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn chuẩn bị dự kiến triển khai trong 12 tháng đầu, tập trung khảo sát hiện trạng, hoàn thiện các hồ sơ đầu tư, xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ rừng theo quy định.

2. Giai đoạn triển khai xây dựng

Từ tháng thứ 13 đến tháng thứ 22, dự án dự kiến tổ chức đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, công trình chính, bungalow, khu dịch vụ và hệ thống phục vụ hoạt động du lịch.

3. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác

Giai đoạn cuối tập trung kiểm tra, nghiệm thu, vận hành thử và hoàn thiện điều kiện đưa công trình vào sử dụng.

Bảng 10. Tiến độ thực hiện dự án dự kiến

STT	Giai đoạn	Thời gian	Nội dung chính
1	Ký hợp đồng, tiếp nhận khu vực thuê	Thời điểm bắt đầu	Xác định ranh giới, mốc giới và hiện trạng
2	Chuẩn bị đầu tư	Tháng 1–6	Khảo sát, lập hồ sơ đầu tư, môi trường, xây dựng
3	Hoàn thiện thủ tục	Tháng 7–12	Thẩm định, phê duyệt, chuẩn bị thi công
4	Đầu tư xây dựng đợt 1	Tháng 13–18	Hạ tầng kỹ thuật và các công trình chính
5	Đầu tư xây dựng đợt 2	Tháng 19–22	Hoàn thiện công trình, cảnh quan, lắp đặt thiết bị
6	Nghiệm thu và vận hành thử	Tháng 23–24	Kiểm tra, hoàn thiện điều kiện khai thác
7	Bắt đầu kinh doanh	Từ tháng 25	Đưa dịch vụ du lịch vào vận hành
8	Vận hành ổn định	Theo thời hạn hợp đồng	Kinh doanh, bảo trì, bảo vệ rừng và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tiến độ này là kế hoạch dự kiến trong hồ sơ, không được xem là thời gian giải quyết bắt buộc của các thủ tục hành chính. Thời gian thực tế còn phụ thuộc vào việc hoàn thành điều kiện pháp lý và các thủ tục liên quan.

Kết luận

Hồ sơ kỹ thuật thuê môi trường rừng tại Vườn Quốc gia Phú Quốc quy mô 63,45 ha được xây dựng nhằm phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí gắn với bảo vệ tài nguyên rừng.

Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến 120 tỷ đồng, bố trí 150 bungalow sinh thái, khoảng 12.000 m² công trình dịch vụ và dành 95,90% diện tích cho rừng, cảnh quan tự nhiên và phục hồi hệ sinh thái.

Phương án đầu tư xác định giá thuê môi trường rừng đề xuất bằng 2% doanh thu, tiến độ triển khai dự kiến 24 tháng, đồng thời chú trọng bảo tồn đa dạng sinh học, bảo vệ môi trường và phát triển du lịch bền vững.

Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Minh Phương (Minh Phương Corp) cung cấp dịch vụ tư vấn lập hồ sơ kỹ thuật thuê môi trường rừng, lập dự án đầu tư du lịch sinh thái, phân tích hiệu quả tài chính và thực hiện các hồ sơ pháp lý, môi trường liên quan, giúp nhà đầu tư xây dựng phương án khả thi, đúng quy định và hài hòa giữa hiệu quả kinh tế với mục tiêu bảo vệ rừng.

 

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: Số 28B Mai Thị Lựu, Phường Đa Kao, Q.1, TPHCM

Hotline:  0903649782 - (028) 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com