Thiết kế quy hoạch dự án khu dân cư kết hợp khu nhà ở xã hội

         Thiết kế quy hoạch dự án khu dân cư kết hợp khu nhà ở xã hội và trinh tự thủ tục xin cấp phép xây dựng khu nhà ơ xã hội, hố sơ xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án khu dân cư kết hợp nhà ở xã hội.

MỤC LỤC

Phần I: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN

1- Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch

2- Mục tiêu quy hoạch

Phần II: CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH

1- Cơ sở pháp lý

2- Các nguồn tài liệu số liệu

3- Cơ sở bản đồ

Phần III: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG

1- Vị trí và ranh giới quy hoạch

2- Đặc điểm điều kiện tự nhiên

2.1. Địa hình, địa mạo

2.2. Khí hậu

2.3. Địa chất công trình, địa chấn

3- Hiện trạng tổng hợp

3.1. Hiện trạng về dân cư

3.2. Hiện trạng về đất đai

3.3. Hiện trạng về hạ tầng kỹ thuật

Phần IV: ĐÁNH GIÁ CHUNG

Phần V: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN

1- Chỉ tiêu đất công trình

2- Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Phần VI: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH

1- Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc

2- Quy hoạch sử dụng đất

3- Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

3.1. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

3.2. Quy hoạch mạng lưới giao thông

3.3. Quy hoạch chiều cao và san nền

3.4. Quy hoạch thoát nước mưa

3.5. Quy hoạch cấp nước

3.6. Quy hoạch cấp điện

3.7. Hệ thống thông tin liên lạc

4- Giải phóng mặt bằng

5- Tổng hợp kinh phí

6- Đề xuất các yêu cầu về quản lý quy hoạch xây dựng

7- Quản lý chất thải rắn sinh hoạt

8- Quy định về kiến trúc công trình

Phần VII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 

Thiết kế quy hoạch dự án khu dân cư kết hợp khu nhà ở xã hội và trinh tự thủ tục xin cấp phép xây dựng khu nhà ơ xã hội, hố sơ xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án khu dân cư kết hợp nhà ở xã hội.

TT QUY HOẠCH & KĐXD         CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

BÌNH ĐỊNH              Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

                     

                                                            Quy Nhơn, ngày       tháng 07 năm 2020

THUYẾT MINH

 QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

  KHU DÂN CƯ, NHÀ Ở XÃ HỘI, BẾN XE KHÁCH VÀ BẾN XE TẢI   THỊ TRẤN BỒNG SƠN, HUYỆN HOÀI NHƠN

Địa điểm: Phường Bồng Sơn, thị xã Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định

I. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH:

1. Lý do lập quy hoạch:

Để c th hóa quy hoạch chung xây dng phường Bng Sơn tr thành Trung tâm ca th xã Hoài Nhơn, tng bước chnh trang đô th, UBND thị xã Hoài Nhơn đề xut di dời bến xe cũ ra khi v trí trung tâm và đầu tư quy hoạch bến xe mới (bến xe loại 1) phc v xe khách và xe ti. Trên cơ s đó các ban ngành căn cứ văn bản số 2523/UBND-KT ngày 14/5/2019 của UBND tỉnh Bình Định đồng ý về việc địa điểm quy hoạch khu dân cư, nhà ở xã hội, bến xe khách và bến xe tải tại Khối Phụ Đức, Bồng Sơn. Khu đất đề xut lp quy hoch có quy mô khong 12ha, trong đó Khu dân cư lin kề, nhà xã hội là 6,22ha; Bến xe khách và bến xe tải là 5,78ha.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: quy hoạch chung đô thị Hoài Nhơn,   công trình có trong Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Hoài Nhơn được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1077/QĐ-UBND ngày 03/4/2019 và có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của huyện Hoài Nhơn được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1262/QĐ-UBND ngày 11/4/2019; có trong danh mục công trình, dự án nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích Quốc gia, cộng đồng năm 2019 trên địc bàn tỉnh được HĐND tnh thông qua tại Nghị quyết số 42/NQ-HĐND ngày 07/12/2018.

Vì vậy việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 khu đất nêu trên là phù hợp và cần thiết.

2. Tính chất và mục tiêu quy hoạch: 

- Cụ thể hóa đồ án Quy hoạch chung xây dựng đô thị Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định đến năm 2035 được UBND tỉnh Bình Định phê duyệt tại Quyết định số 2185/QĐ-UBND ngày 27/6/2019;

- Chỉnh trang đô thị, khai thác hiệu quả sử dụng đất, kiểm soát phát triển không gian kiến trúc, nâng cao chất lượng cảnh quan đô thị theo hướng hiện đại, có đặc trưng riêng;

- Đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối ( bến xe loại II), hoàn chỉnh cơ sở vật chất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội cho địa phương;

- Làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý xây dựng theo quy hoạch và triển khai dự án đầu tư

II. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH:

1. Các cơ sở pháp lý:

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ Luật số 35/2018/QH14 Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch;

- Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch;

- Căn cứ Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở;

- Căn cứ Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 27/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Thông tư  số 12/2016/TT-BXD ngày 29 / 6 / 2016 của Bộ Xây Dựng quy định về hồ sơ của Nhiệm vụ  và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Căn cứ Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/04/2017 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 24/2010/TT-BGTVT ngày 31/08/2010 của Bộ Giao  thông vận tải Quy định về bến xe, bãi đỗ xe, trạm dừng nghỉ và dịch vụ hỗ trợ vận tải đường bộ;

- Căn cứ Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh Bình Định về việc Quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh;

- Căn cứ Quyết định số 2185/QĐ-UBND ngày 27/6/2019 của UBND tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định đến năm 2035;

- Căn cứ Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 27/6/2019 của UBND tỉnh ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý thực hiện quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh.

- Căn cứ Văn bản số 2523/UBND-KT ngày 14/5/2019 của UBND tỉnh Bình Định đồng ý về việc địa điểm quy hoạch khu dân cư, nhà ở xã hội, bến xe khách và bến xe tải tại Khối Phụ Đức, thị trấn Bồng Sơn.

- Căn cứ Quyết định số 11631/QĐ-UBND ngày 01/11/2019 của Chủ tịch UBND huyện Hoài Nhơn về việc phê duyệt nhiệm vụ và dự toán chi phí quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư, nhà ở xã hội, bến xe khách và bến xe tải thị trấn Bồng Sơn, huyện Hoài Nhơn.

2. Các nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ:

- Các tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng, tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu vực quy hoạch.

- Các nguồn tài liệu khác do đơn vị tư vấn thiết kế khảo sát, đánh giá theo tình hình thực tế.

- Các đồ án, dự án đầu tư xây dựng liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Bản đồ khảo sát địa hình, tỷ lệ 1/500.

3. Các Quy chuẩn, tiêu chuẩn:

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật QCVN số 07-1:2016/BXD.

- TCXDVN 104 : 2007 "Đường đô thị – Yêu cầu thiết kế "

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Kỹ thuật điện QCVN QTĐ-5:2009/BCT, QCVN QTĐ-6:2009/BCT, QCVN QTĐ-7:2009/BCT.

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Bến xe khách QCVN 45:2012/BGTVT

III. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG CHUNG KHU ĐẤT QUY HOẠCH

CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:

1. Địa hình:

- Thị xã Hoài Nhơn nằm trong vùng đồng bằng phía Bắc của tỉnh, trải dài theo vùng ven biển và nghiêng dần về phía Đông. Phía Bắc và Phía Nam huyện có các dãy núi từ Trường Sơn kéo dài xuống biển. Vùng đồng bằng có những cánh đồng nhưng mức độ tập trung và diện tích không lớn và xen kẻ những gò, đồi.

Vùng đồng bằng ven biển: Chiếm 20%, đây là khu vực bao gồm khu dân cư sống chủ yếu bằng nghành nghề gắn liền với biển, các cồn cát, đụn cát tạo thành một dãy dài chạy dọc ven biển, khu vực này trồng rừng phòng hộ ven biển.

Vùng đất đồng bằng: Chiếm 80% chủ yếu sử dụng trồng cây lâu năm và vùng dân cư sống tập trung. Độ cao biến đổi từ 2-:-3m.

Riêng khu vực Quy hoạch thuộc phường Bồng Sơn, là vùng đồng bằng ven sông, địa hình có độ dốc nhỏ, cao độ bình quân là 14.1

Địa hình tự nhiên dốc từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam.

2. Khí hậu:

Thị xã Hoài Nhơn Nằm trong khu hoàn lưu gió mùa kết hợp với vị trí địa lý và điều kiện địa hình nên có khí hậu nhiệt đới ẩm. Đặc điểm khí hậu được chia thành 2 mùa rõ rệt:

- Mùa khô: Từ tháng 1 đến tháng 8, bình quân số giờ nắng 8,5 giờ/ngày, nhiệt độ 26,90C, lượng mưa 120 mm/tháng, độ ẩm 79%. Đặc biệt mùa này có gió Tây khô nóng kéo dài khoảng 35 - 40 ngày.

- Mùa mưa: Từ tháng 9 đến tháng 12, bình quân số giờ nắng 4,5 giờ/ngày, nhiệt độ 25,60C, lượng mưa 517 mm/tháng, độ ẩm cao 86%. Đặc biệt mùa này có gió mùa Đông Bắc và bão có tốc độ gió mạnh, xoáy, kéo theo mưa lớn, gây nên lũ lụt.

3. Thủy văn:

a, Thuỷ Văn

Ở phía Nam có nhánh sông Lại Giang, sông lại Giang được hội tụ bởi sông Kim Sơn (Hoài Ân) và sông An Lão (An Lão) hợp lại thành, chảy qua địa bàn thị xã Hoài Nhơn rồi đổ ra cửa biển An Dũ (Hoài Hương). Đây là con sông lớn nằm ở phía Nam, có lưu lượng bình quân 58,6 m3/s, tương ứng với lượng nước đạt 1.844 m3/năm.

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG:

Trong khu đất quy hoạch phần lớn là đất trồng cây lâu năm chiếm 70%, còn lại là đất thổ cư, đất mồ mả và một số đất khác.

- Dân cư hiện trạng sống gần đường Quốc lộ 1A mới và một số hộ dân sinh sống gần các đường đất trong khu quy hoạch nơi đi đến các nơi gò mả và đất trồng cây.

Bảng hiện trạng sử dụng đất toàn khu

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tỷ lệ (%)

1

Đất ở hiện trạng

m2

16.277,1

13,0

2

Đất màu  

m2

5.127,1

4,1

3

Đất trồng keo

m2

70.669,3

56,6

4

Đất tôn giáo (Đình Phụ Đức)

m2

1.114,4

0,9

5

Đường đất

m2

3.833,2

3,1

6

Đường bê tông xi măng

m2

1.186,1

0,9

7

Đất nghĩa địa

m2

26.736,7

21,4

 

Tổng cộng

 

124.943,9

100,0

Tổng diện tích đất quy hoạch: 12,49ha

Bảng thống kê vật kiến trúc trong khu quy hoạch

STT

Loại đất

Đơn vị

 Diện tích

Số lượng

1

Nhà ở

nhà

 

19  

2

Chồng bò, chuồng heo

 chuồng

 

06  

3

Mộ xây

 mộ

 

175  

4

Mộ đất

 mộ

 

640  

2. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật :

a. Hệ thống giao thông :

- Đường hiện trạng trong khu quy hoạch là đường đất rộng khoảng 2-4m

- Ngoài ra còn một số đoạn đường bê tông xi măng đi vào khu công nghiệp Bồng Sơn và khu dân cư.

- Cao độ hiện trạng cao nhất là 17.90

- Cao độ hiện trạng thấp nhất là 7.80

- Cao độ hiện trạng trung bình là 14.77

b. Thoát nước:

* Do điều kiện địa hình dốc tự nhiên từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam nên hướng thoát nước chủ yếu thoát vào kênh Lại Giang về phía Nam khu đất và thoát ra mương hiện trạng dọc đường Quốc lộ 1.

* Công trình thoát nước:

- Hiện nay chưa có hệ thống thu và xử lý nước thải, nước mưa trước khi xả ra môi trường. Nước thải sinh hoạt trong các nhà dân tự xử lý tại chỗ.

c. Hệ thống điện nguồn:

- Đường dây 22Kv chạy dọc QL1A mới và đường bê tông xi măng hiện trạng phía Nam nhà máy may VINATEX, các tuyến dây hạ thế chạy song song với đường.

- Phía Tây khu đất có một trạm biến áp 22/0,4KV thuộc nhà máy nước sạch Bồng Sơn.

- Trong khu đất chưa có hệ thống chiếu sáng đường.

d. Nước sinh hoạt:

- Phía Tây khu đất liền kề có nhà máy cấp nước sạch Bồng Sơn cung cấp nước cho khu vực phường Bồng Sơn, đang hoạt động.

e. Chất thải rắn :

Chất thải rắn hiện nay tại khu đất quy hoạch được thu gom theo quy định chung của phường Bồng Sơn.

f. Nghĩa trang :

Trong khu đất quy hoạch đất nghĩa trang hiện trạng đã hình thành từ lâu nên khi xây dựng mới cần di dời các mồ mả đến nơi khác.

Quy mô đất mồ mả khoảng 10,6ha, với tổng số mộ khoảng 815 mộ, trong đó có khoảng 175 mộ xây và 640 mộ đất.

- Các tính chất chính của khu vực nghiên cứu:

1. Thuận lợi :

- Quỹ đất xây dựng cụ thể hóa theo quy hoạch chung đô thị Hoài Nhơn đến năm 2035 .

- Xây dựng ảnh hưởng đến một ít dân cư.

- Cao độ địa hình tư nhiên có cao độ trung bình cao hơn đường QL1A mới.

- Là khu quy hoạch xây dựng mới ít dân cư sinh sống nên thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng.

2. Khó khăn:

Khu đất quy hoạch phần lớn diện tích là đất xây dựng Bến xe nên việc đấu nối giao thông với đường QL1A mới để phù hợp với lưu lượng xe ra vào bến cần có sự thống nhất phê duyệt của Bộ Giao thông vận tải.

Từ phân tích trên cho thấy xây dựng và phát triển Khu dân cư, nhà ở xã hội, bến xe khách và bến xe tải, phường Bồng Sơn có nhiều thuận lợi cơ bản, khó khăn chỉ là những vấn đề có thể khắc phục bằng các giải pháp quy hoạch hợp lý và các thủ tục pháp lý.

IV. CÁC NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

A. Các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật của đồ án:

Quy mô dân số dự kiến: 1.180 người

* Chỉ tiêu sử dụng đất:

- Đất ở quy hoạch nhà ở xã hội theo quy định hạn mức không quá 70m2/căn. Riêng đặc thù của phường Bồng Sơn là nơi chưa phù hợp xây dựng chung cư cao tầng nên có thể bố trí đất ở xã hội hóa theo hình thức phân lô.

- Quy hoạch đất tái định cư cho các hộ ảnh hưởng giải tỏa và phát triển đất ở mới.

+ Đất nhà ở xã hội hóa khoảng 2ha.

- Đề xuất modul lô đất nhà ở xã hội kích thước 5mx14m (70m2/lô)

- Mật độ xây dựng đất nhà ở xã hội: 90%

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 2,0

- Tầng cao: từ 1÷2 tầng

- Khoảng lùi: Chỉ giới xây dựng phía trước trùng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng phía sau lùi vào 1,5m so với ranh giới lô đất.

+ Đất nhà tái định cư khoảng 0,5ha.

- Đề xuất modul lô đất nhà ở tái định cư kích thước 5mx25m

- Mật độ xây dựng đất: 80%

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 4,8

- Tầng cao: từ 1÷6 tầng

- Khoảng lùi: Chỉ giới xây dựng phía trước trùng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng phía sau lùi vào 2m so với ranh giới lô đất.

+ Đất nhà thương mại khoảng 1,2ha.

- Đề xuất modul lô đất nhà ở tái định cư kích thước 5mx25m

- Mật độ xây dựng đất: 80%

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 4,8 lần

- Tầng cao: từ 1÷6 tầng

- Khoảng lùi: Chỉ giới xây dựng phía trước trùng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng phía sau lùi vào 2m so với ranh giới lô đất.

+ Đối với đất dịch vụ thương mại:

- Mật độ xây dựng công trình tối đa 40%

- Tỷ lệ diện tích cây xanh không nhỏ hơn 10%

- Tỷ lệ đường giao thông, sân bãi không nhỏ hơn 50%

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 1,2

- Số tầng xây dựng tối đa: 3 tầng

- Chỉ giới xây dựng công trình lùi vào so với chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 6m, chỉ giới xây dựng phía sau lùi vào 2m so với ranh giới lô đất.

+ Đối với đất bến xe:

- Mật độ xây dựng công trình tối đa 15%

- Tỷ lệ diện tích cây xanh không nhỏ hơn 5%

- Tỷ lệ đường giao thông, sân bãi không nhỏ hơn 40%

- Tỷ lệ bãi đỗ xe không nhỏ hơn 30%

- Số tầng xây dựng tối đa: 3 tầng

- Chỉ giới xây dựng công trình lùi vào so với chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 6m.

* Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:

- Giao thông:

+ Độ dốc dọc đường tuỳ thuộc vào địa hình.

+ Độ dốc ngang đường: i = 2%.

+ Chiều rộng 1 làn xe: b = 3,5 – 3,75m.

+ Chiều rộng tính toán cho 1 làn đi bộ 0.75m.

+ Tải trọng trục thiết kế cho tất cả các tuyến đường 9,5 tấn

+ Kết cấu áo đường bằng bê tông nhựa, nền đầm chặt K95.

+ Bó vỉa bằng BT, vỉa hè lát gạch block.

- San nền:

+ Đắp đất hệ số đầm nén: k = 0,9.

+ Phạm vi nền đường đầm nén: k = 0,95.

+ San nền cục bộ các khu vực theo hướng dốc của đường giao thông.

- Cấp nước:

+ Nước sinh hoạt: 150 lít/người-ng.đ

+ Nước công cộng, dịch vụ: 10%Qsh

+ Cấp nước PCCC bên ngoài 20l/s cho 1 họng lấy nước, tính cấp nước cho 1 đám cháy.

- Thoát nước thải và chất thải rắn:

+ Thoát nước thải: 80% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt.

+ Chất thải rắn: 0,9kg/người-ngày.

- Cấp điện:

+ Phụ tải nhà ở liền kề: 3KW/hộ

+ Công trình công cộng: 30W/m2 sàn  

- Cây xanh : 2m2/người/ đơn vị đất ở

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH:

* Các nguyên tắc tổ chức

Nguyên tắc kinh tế:

Hạ thấp giá thành xây dựng để giảm nhẹ vốn đầu tư  vào cơ sở hạ tầng bằng các giải pháp giảm chiều dài hệ thống giao thông, đường ống, đường dây và các thiết bị bảo đảm kỹ thuật khác.

Giao thông:

Phân định rõ các tuyến giao thông đối ngoại, giao thông đối nội, phù hợp với quan hệ khu vực xung quanh.

Xác định hành lang bảo vệ đường, cầu đường bộ.

Bảo vệ môi trường:

Nghiên cứu biện pháp tổ chức thu gom rác thải, xây dựng khu xử lý chất thải tập trung. Tạo một hệ thống cây xanh kết hợp với vui chơi, đảm bảo cải thiện về vi khí hậu, môi trường sinh thái và môi trường cảnh quan.

* Cơ cấu sử dụng đất quy hoạch các quỹ đất như sau:

+ Đất xây dựng Bến xe (xác định bến xe khách loại 1, quy mô trên 1,5ha)

+ Đất xây dựng nhà ở xã hội, đất tái định cư và đất ở thương mại

+ Đất xây dựng điểm dịch vụ thương mại

+ Đất công viên cây xanh

+ Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

+ Đất di tích (Đình Phụ Đức)

Quy hoạch nhà ở xã hội theo dạng phân lô, mỗi căn không lớn hơn 70m2.

B. Vị trí phạm vi ranh giới: 

- Vị trí của khu vực lập quy hoạch: thuộc khu phố Phụ Đức, phường Bồng Sơn, thị xã Hoài Nhơn.

Tổng diện tích quy hoạch: 12,49ha. Có giới cận:

+ Phía Bắc giáp: Cụm công nghiệp Bồng Sơn.

+ Phía Nam giáp: Kênh Lại Giang;

+ Phía Đông giáp: Đường Quốc lộ 1A mới;

+ Phía Tây giáp: Nhà máy cấp nước sạch Bồng Sơn và khu xử lý nước thải CCN Bồng Sơn;

Quy hoạch sử dụng đất:

Nguyên tắc quy hoạch chung:

- Giữ lại công trình Tôn giáo là Đình Phụ Đức.

- Giải tỏa toàn bộ các hộ dân gần đường Quốc lộ 1A và các hộ dân sống trong khu quy hoạch để sắp xếp hợp lý quỹ đất.

- Tổ chức 2 trục giao thông chính có lộ giới 16,5m và 26m tiếp cận từ đường QL1A vào khu đất.

- Các tuyến giao thông nội bộ được tổ chức theo mạng lưới ô cờ có lộ giới từ 12 đến 16,5m.

- Phân kỳ đầu tư: Ưu tiên đầu tư các quỹ đất có vị trí thuận tiện thi công trước các loại đất ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa, giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống.

- Hệ thống thoát nước mưa, nước mặt thoát ra kênh Lại Giang

- Xây dựng khu xử lý nước thải sinh hoạt riêng cho khu đất quy hoạch, vị trí dự kiến lấy một phần trong khu xử lý nước thải của CCN Bồng Sơn.

- Giải tỏa khoảng 19 căn nhà nằm giữa khu đất quy hoạch

Cơ cấu sử dụng đất:

+ Đất bố trí bãi xe (bố trí khu xe khách và xe tải liền kề nhau)

+ Đất ở mới, đất ở tái định cư.

+ Đất nhà ở xã hội.

+ Đất thương mại dịch vụ.

+ Đất công viên cây xanh.

+ Đất công trình di tích (Đình Phụ Đức)

Ưu điểm là hệ thống giao thông thuận lợi rõ ràng, có đường giao thông tiếp cận bến xe riêng không đi chung với đường giao thông của CCN Bồng Sơn. Các đường giao thông mới có gắn kết với các đường dân sinh của khu dân cư lân cận.

Bảng cân bằng sử dụng đất toàn khu

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tỷ lệ (%)

A

ĐẤT Ở

 

28.095,4

22,5

1

Diện tích đất nhà ở xã hội (phân lô)

m2

12.503,4

 

2

Diện tích đất ở tái định cư

m2

4.614,0

 

3

Diện tích đất ở xây dựng mới

m2

10.978,0

 

B

ĐẤT CTCC +TMDV

 

6.314,7

5,1

1

Diện tích đất thương mại, dịch vụ

m2

2.556,1

 

2

Đất CTCC đơn vị ở

m2

2.303,7

 

3

Diện tích Đình Phụ Đức

m2

1.454,9

 

 C

ĐẤT CÂY XANH

 

11.273,1

9,0

1

Đất công viên cây xanh

m2

7.725,5

 

2

Đất cây xanh thuộc hành lang đường bộ

m2

3.547,6

 

D

ĐẤT GIAO THÔNG

 

49.319,2

39,5

1

Diện tích đất giao thông + HTKT

m2

49.319,2

 

E

ĐẤT BẾN XE

 

29.941,5

23,9

1

Diện tích bến xe khách

m2

20.788,2

 

2

Diện tích bến xe tải

m2

9.153,3

 

 

Tổng cộng

 

124.943,9

100,0

- Tổng số lô đất nhà ở liền kề: 295 lô

Trong đó:

+ Nhà ở tái định cư: 36 lô

+ Nhà ở thương mại: 86 lô

+ Nhà ở xã hội: 173 lô

Đất quy hoạch đất ở phân lô chia ra 02 khu vực: đất ở xã hội và đất ở quy hoạch mới (bao gồm đất ở tái định cư và đất ở thương mại)

Bảng cân bằng sử dụng đất nhà ở xã hội

Đất khu nhà ở xã hội diện tích 20.241,8m2, chiếm tỷ lệ 16,2% toàn khu

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tỷ lệ (%)

Số lô

I

ĐẤT Ở

 

12.503,4

61,9

173

1

Lô OXH-01

m2

4.451,9

 

62

2

Lô OXH-02

m2

4.196,4

 

58

3

Lô OXH-03

m2

3.855,1

 

53

II

ĐẤT GIAO THÔNG

 

7.711,4

38,1

 

 

Tổng cộng

 

20.214,8

100,0

 

Bảng cân bằng sử dụng đất khu nhà ở quy hoạch mới

Đất khu nhà ở quy hoạch mới diện tích 51.043,8m2, chiếm tỷ lệ 40,8% toàn khu

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tỷ lệ (%)

Số lô

I

Đất ở quy hoạch mới

15.592,0

30,5

122

1

Lô đất tái định cư (TDC)

m2

4.614,0

 

36

2

Lô đất ở quy hoạch mới (DO-01)

m2

4.614,0

 

36

3

Lô đất ở quy hoạch mới (DO-02)

m2

6.364,0

 

50

II

Đất công trình công cộng và thương mại dịch vụ

6.314,7

12,4

 

1

Đất công trình thương mại dịch vụ

m2

2.556,1

 

 

2

Đất công trình công cộng đơn vị ở

m2

2.303,7

 

 

3

Đất bảo tồn (Đình Phụ Đức)

m2

1.454,9

 

 

III

Đất công viên cây xanh

10.917,6

21,4

 

1

Đất công viên cây xanh

m2

7.370,0

 

2

Đất cây xanh thuộc hành lang đường bộ

m2

3.547,6

 

 

IV

Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật

18.219,5

35,7

 

 Tổng cộng

51.043,8

100,0

 

Đất quy hoạch bến xe phân ra khu vực riêng, bao gồm bến xe khách và bến xe tải tập trung thành 01 khu riêng biệt

Bảng cân bằng sử dụng đất phân khu bến xe

Đất khu bến xe khách và bến xe tải diện tích 53.685,3m2, chiếm 43% toàn khu

 

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tỷ lệ (%)

 

I

Đất bến xe

29.941,5

55,8

 

1

Đất xây dựng công trình

m2

3.393,0

 

2

Đất bãi đỗ xe

m2

12.100,0

 

3

Đất cây xanh

m2

1.700,0

 

4

Đất giao thông tĩnh

m2

12.748,5

 

II

Đất giao thông đối ngoại

m2

23.388,3

43,5

 

III

Đất cây xanh (dãi phân cách)

m2

355,5

0,7

 

 

Tổng cộng

m2

53.685,3

100,0

 

Bảng cân bằng sử dụng đất bến xe khách (loại 1)

 

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Tiêu chuẩn

Tỷ lệ (%)

 

Tổng diện tích (tối thiểu)

m2

20.788,2

15.000

100,0

 

1

Số vị trí đón khách (tối thiểu)

vị trí

45,0

30

 

 

2

Số vị trí trả khách (tối thiểu)

vị trí

20,0

20

 

 

3

Diện tích bãi đỗ xe đón khách

m2

6.500,0

5.000

31,3

 

4

Diện tích bãi đỗ xe cho phương tiện khác

m2

3.200,0

2.000

15,4

 

5

Diện tích nhà điều hành

m2

1.020,0

800

4,9

 

6

Diện tích bãi đỗ xe mái che và nhà vệ sinh

m2

1.230,0

600

5,9

 

7

Diện tích cây xanh

m2

1.250,0

 

6,0

 

8

Diện tích giao thông

m2

7.588,2

 

36,5

 

Bảng cân bằng sử dụng đất bến xe tải

 

STT

Thành phần sử dụng đất

Đơn vị

 Diện tích

Yêu cầu

Tỷ lệ (%)

 

 

Tổng diện tích (tối thiểu)

m2

9.153,3

2.000

100,0

 

1

Diện tích kho hàng kín (tối thiểu)

m2

918,0

500

10,0

 

2

Trang thiết bị bốc, xếp bằng cơ giới

 

 

 

 

3

Diện tích bãi đỗ (tối thiểu)

m2

2.400,0

800

26,2

 

4

Nhà văn phòng

m2

225,0

2-4%

2,5

 

5

Diện tích cây xanh

m2

450,0

 

4,9

 

6

Diện tích giao thông

m2

5.160,3

 

56,4

 

Bảng thống kê đất nhà ở xã hội - OXH01

STT

PHÂN LOẠI ĐẤT Ở

ĐƠN VỊ

DIỆN TÍCH

KÍCH THƯỚC

GHI CHÚ

MẬT ĐỘ XD

A

Nhà ở xã hội OXH-01

m2

4.452,0

 

 

 

1

Lô số 1

m2

99,5

 

Lô góc

90%

2

Lô số 2

m2

84,0

6m x 14m

 

90%

3

Lô số 3

m2

84,0

6m x 14m

 

90%

4

Lô số 4

m2

99,5

 

Lô góc

90%

5

Lô số 5

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

6

Lô số 6

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

7

Lô số 7

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

8

Lô số 8

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

9

Lô số 9

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

10

Lô số 10

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

11

Lô số 11

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

12

Lô số 12

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

13

Lô số 13

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

14

Lô số 14

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

15

Lô số 15

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

16

Lô số 16

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

17

Lô số 17

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

18

Lô số 18

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

19

Lô số 19

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

20

Lô số 20

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

21

Lô số 21

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

22

Lô số 22

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

23

Lô số 23

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

24

Lô số 24

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

25

Lô số 25

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

26

Lô số 26

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

27

Lô số 27

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

28

Lô số 28

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

29

Lô số 29

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

30

Lô số 30

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

31

Lô số 31

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

32

Lô số 32

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

33

Lô số 33

m2

85,9

 

Lô góc

90%

34

Lô số 34

m2

79,7

 

Lô góc

90%

35

Lô số 35

m2

69,4

 

Kề góc

90%

36

Lô số 36

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

37

Lô số 37

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

38

Lô số 38

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

39

Lô số 39

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

40

Lô số 40

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

41

Lô số 41

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

42

Lô số 42

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

43

Lô số 43

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

44

Lô số 44

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

45

Lô số 45

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

46

Lô số 46

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

47

Lô số 47

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

48

Lô số 48

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

49

Lô số 49

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

50

Lô số 50

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

51

Lô số 51

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

52

Lô số 52

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

53

Lô số 53

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

54

Lô số 54

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

55

Lô số 55

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

56

Lô số 56

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

57

Lô số 57

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

58

Lô số 58

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

59

Lô số 59

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

60

Lô số 60

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

61

Lô số 61

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

62

Lô số 62

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

Bảng thống kê đất nhà ở xã hội- OXH02

STT

PHÂN LOẠI ĐẤT Ở

ĐƠN VỊ

DIỆN TÍCH

KÍCH THƯỚC

GHI CHÚ

MẬT ĐỘ XD

B

Nhà ở xã hội OXH-02

m2

4.196,5

 

 

 

1

Lô số 1

m2

99,5

 

Lô góc

90%

2

Lô số 2

m2

84,0

6m x 14m

 

90%

3

Lô số 3

m2

84,0

6m x 14m

 

90%

4

Lô số 4

m2

99,5

 

Lô góc

90%

5

Lô số 5

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

6

Lô số 6

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

7

Lô số 7

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

8

Lô số 8

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

9

Lô số 9

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

10

Lô số 10

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

11

Lô số 11

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

12

Lô số 12

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

13

Lô số 13

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

14

Lô số 14

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

15

Lô số 15

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

16

Lô số 16

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

17

Lô số 17

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

18

Lô số 18

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

19

Lô số 19

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

20

Lô số 20

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

21

Lô số 21

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

22

Lô số 22

m2

70,0

5m x 14m

 

90%

23

Lô số 23