Thiết kế quy hoạch

Phù Cát là một huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Bình Định, Phía Bắc và Tây Bắc giáp huyện Phù Mỹ và Hoài Ân. Phía Nam giáp thị xã An Nhơn, phía Tây và Tây Nam giáp huyện Vĩnh Thạnh và Tây Sơn. Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 35 km và chếch về phía Đông Nam giáp huyện Tuy Phước và thành phố Quy Nhơn.

Địa hình Phù Cát đa dạng, gồm có đồng bằng chuyên trồng lúa nước, tập trung ở các xã ven sông Côn và sông La Tinh; vùng núi thấp - gò đồi trồng các loại cây trồng cạn, cây lâm nghiệp; ngoài ra còn có các vùng đầm ven biển thuộc Cát Minh, Cát Khánh, Cát Thành. Có các dãy núi Trường Sơn đâm xuống nửa phần phía Tây huyện và dãy núi Bà vươn ra sát biển. Sông Đại An (thuộc hệ sông Côn) nối từ Cát Tường-Cát Nhơn đến Cát Chánh rồi đổ ra Đầm Thị Nại. Sông La Tinh bắt nguồn từ Hội Sơn, đổ ra đầm Đề Gi, là ranh giới tự nhiên giữa huyện Phù Cát với huyện Phù Mỹ. Đầm Đạm Thủy với diện tích 1600 ha, tại đây có hệ sinh thái đầm phá ven biển tiêu biểu. Đầm Đạm Thủy nối thông biển qua cửa Đề Gi, tạo nên cảng biển có giá trị.

Ngoài ra, Phù Cát cũng là nơi hình thành và phát triển nhiều làng nghề thủ công truyền thống nổi tiếng như: làng dệt chiếu thôn Phú Hậu, xã Cát Tiến và thôn Chánh Hậu, xã Cát Chánh, làng banh tráng và nón ngựa thôn Phú Gia, xã Cát Tường, làng bún bánh thôn An Phong, TT Ngô Mây, làng nhang thôn Xuân Quang, xã Cát Tường, làng đan lát thôn Phú Hiệp, xã Cát Tài và thôn Trung Chánh, xã Cát Minh…

Danh thắng của Phù Cát rất đa dạng, trong đó phải kể đến các suối nước khoáng Hội Vân (xã Cát Hiệp), suối khoáng Chánh Thắng (xã Cát Thành). Dãy núi Bà là danh lam thắng cảnh nằm ở phía Đông Nam của huyện với nhiều hang động ẩn trong lòng núi, có Hòn Vọng phu, Hòn Chuông. Rải dọc theo dãy núi Bà có nhiều ngôi chùa cổ như chùa Tịnh Lâm, chùa Linh Phong, Tân phủ Càn Dương,… Các bãi biển chạy dài từ xã Cát Chánh đến Cát Khánh, với các bãi Trung Lương, Vĩnh Hội, Tân Thắng, Chánh Oai, Đề Gi,…

Hệ thống giao thông Phù Cát đa dạng, rải khắp toàn huyện, bao gồm: đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không. Quốc lộ 1 đi ngang qua trung tâm huyện; các tuyến đường Tây tỉnh, tuyến ven biển ĐT 639, các tuyến ĐT 633, 634 và 635 nối thông các xã từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, kết nối hệ thống đường liên xã, liên thôn. Tuyến đường sắt với 2 ga chính là ga Phù Cát và Khánh Phước.

Đường hàng hải, với cảng biển neo đậu tàu thuyền và phương tiện nghề cá Đề Gi.

Đường hàng không có sân bay Phù Cát, cách huyện lỵ 6 km, là một trong những sân bay lớn của cả nước với Cảng Hàng không dân dụng phục vụ các lượt khách đến và đi.

Suối nước nóng Hội Vân, thuộc thôn Hội Vân, xã Cát Hiệp, huyện Phù Cát và cách thành phố Quy Nhơn hơn 30km về phía Tây Bắc. Từ Quy Nhơn, du khách có thể xuôi theo quốc lộ 1 khoảng 35km ra đến thị trấn Ngô Mây, rồi rẽ ngược lên phía tây khoảng 2km là đã đến suối nước nóng Hội Vân

Suối nước nóng Hội Vân nằm trong Khu vực phát triển du lịch phía Bắc thành phố Quy Nhơn bao gồm Trung tâm là Khu Bảo tàng Quang Trung, đàn Tế Trời, Khu du lịch Hầm Hô, sân bay Phù Cát, vị trí của khu du lịch rất thuận lợi trong quần thể du lịch: Cách Bảo tàng Quang Trung khoảng 14km (20 phút di chuyển), cách khu du lịch Hầm hô khoảng 17km (30 phút), cách sân bay Phù Cát 12km (15 phút), về đến Khu FLC Quy Nhơn, khu du lịch Tâm linh Cát Tiến khoảng 30-35km (45 phút).

Đánh giá về tài nguyên suối khoáng nóng và tiềm năng phát triển du lịch Hội Vân:

Suối được phát nguyên từ vùng núi thấp phía bắc huyện Phù Cát, đến thôn Hội Vân nước chảy vào một hồ rộng khoảng 400m², sâu hơn 1m. Đáy hồ là những tảng đá lởm chởm chen nhau, từ đó mạch nước nóng phun lên, khói tỏa nghi ngút. Hồ nằm lọt giữa một thung lũng cát mênh mông, xung quanh có núi non vây bọc. Xa xa về phía đông bắc là dãy núi Bà hùng vĩ. Vào những ngày trời lạnh, nhất là lúc sớm mai, hơi nước bốc lên tụ lại thành những làn khói mây mờ mờ làm cho cảnh vật trở nên huyền ảo. Khi trời nắng nóng, sương mù tan biến trả lại cho mặt nước một khoảng không trong vắt, có thể nhìn thấu những mạch nước phun lên từ đáy. Quanh miệng hồ là những dải cát trắng mịn tạo thành một nơi phơi nắng lý tưởng.

Nguồn nước khoáng thiên nhiên ở Hội Vân rất dồi dào và giàu khả năng trị liệu đối với nhiều loại bệnh khác nhau. Đặc biệt, nguồn nước nơi đây có độ nóng lên đến hơn 80ºC được hòa tan với hơn 20 khoáng chất có cấu tạo hóa học dạng Cloruahydro Cacbonnat Sunfatnatri, thuộc loại nước khoáng nóng Silic được sử dụng ở một số viện điều dưỡng nổi tiếng trên thế giới...

Tuy nhiên, hiện nay chất lượng sản phẩm du lịch của tỉnh còn thiếu tính độc đáo, đặc sắc, cơ sở hạ tầng, cơ sở vất chất kỹ thuật du lịch và các dịch vụ khác chưa đầy đủ, vì vậy chưa nâng cao sức chi tiêu của du khách, không kéo dài được thời gian lưu trú và chịu ảnh hưởng lớn tính thời vụ.

Bên cạnh những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thông thường như các khu nghỉ dưỡng resort, khách sạn, bungalow, homestay..., thì việc đầu tư xây dựng loại hình “Khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe” đang là xu hướng mới bởi tính hiệu quả rõ ràng trong nền kinh tế hiện đại. Không chỉ đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư mà còn hướng tới sự thỏa mãn nhu cầu chăm sóc sức khỏe, phục hồi chức năng… với khách hàng cùng với các dịch vụ tiện ích cao cấp đi kèm, đóng góp vào sự phát triển văn hóa - du lịch của khu vực.

Hình 1: Khu vực dự án và suối nước khoáng nóng Hội Vân

Trên cơ sở đó, Khu chăm sóc sức khỏe, phục hồi chức năng và khu dân cư Hội Vân, thôn Hội Vân, xã Cát Hiệp, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định được thiết lập đảm bảo phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định của pháp luật về xây dựng. Sau khi hoàn thành sẽ tạo thành một quần thể nghỉ dưỡng tiện nghi, với các công trình có kiến trúc đẹp, độc đáo, hiện đại và đồng bộ, tương xứng với tầm vóc của dự án.

Do vậy, việc tổ chức nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu chăm sóc sức khỏe, phục hồi chức năng và khu dân cư Hội Vân, thôn Hội Vân, xã Cát Hiệp, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, huyện Phù Cát là cần thiết phải thực hiện.

1.2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch

1.2.1. Mục tiêu

- Cụ thể hóa quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, huyện Phù Cát;

- Khai thác tiềm năng, lợi thế không gian cảnh quan và khí hậu khu vực suối nước nóng thôn Hội Vân, xây dựng mới một khu dân cư hiện đại về không gian, kiến trúc, cảnh quan; đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hình thành các công trình nhà ở với kiến trúc và kỹ thuật, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình Định.

- Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất : Xác định chức năng sử dụng đất cho các khu đất kèm theo các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cụ thể cho từng ô đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đáp ứng tốt hơn nhu cầu phát triển chung của khu vực và hài hòa với các công trình kiến trúc lân cận, khớp nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, đồng bộ, hiện đại phù hợp Quy chuẩn Xây dựng Việt nam, tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành và các quy định hiện hành có liên quan đảm bảo gắn kết, hài hòa với các dự án đầu tư lân cận.

- Đề xuất Quy định về quản lý xây dựng theo quy hoạch làm cơ sở để chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định và là cơ sở pháp lý để các cơ quan, chính quyền địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt.

- Lập được kế hoạch khai thác và sử dụng quy đất một cách hợp lý, tạo lập một môi trường không gian, kiến trúc cảnh quan phù hợp với tính chất và chức năng phục vụ đảm bảo tính hài hòa và đồng bộ với xu hướng phát triển của khu vực.

- Tạo tiền đề cho công tác lập thiết kế cơ sở, xác định quy mô các hạng mục, giải pháp thiết kế chủ yếu, công nghệ ứng dụng, tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. Làm cơ sở cho việc triển khai các bước tiếp theo.

- Làm cơ sở pháp lý để quản lý đầu tư xây dựng của khu vực.

- Tăng thêm nguồn thu cho ngân sách. Các công trình giải trí công cộng sẽ góp phần giải quyết việc làm cho người lao động tăng trưởng kinh tế - xã hội.

- Dự án góp phần cải thiện môi trường, tạo ra việc làm một cách trực tiếp và gián tiếp thông qua các loại hình dịch vụ phục vụ.

1.2.2. Yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực

- Quy hoạch được không gian đặc thù của du lịch nghỉ dưỡng suối nước nóng.

- Kiến trúc hài hoà với cảnh quan khu vực, phát triển bền vững

- Kết nối chặt chẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực và các khu lân cận, tạo thành sự đồng bộ và tính đến sự phát triển trong tương lai.

1.3. Căn cứ lập quy hoạch

1.3.1. Các cơ sở pháp lý

- Căn cứ Luật Xây Dựng ngày 18/06/2014, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây Dựng ngày 17/06/2020 ;

- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 29/06/2009;

- Căn cứ Luật bảo vệ môi trường ngày 17/11/2020;

- Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng số QCVN 01:2021/BXD do Bộ xây dựng ban hành tại thông tư số 01/2021/TT-BXD, ngày 19 tháng 05 năm 2021

- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Nghị định 72/2019/NĐ-CP ngày 03/8/2019 của Chính phủ về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2012 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 27/2015/TT - BTNMT ngày 25/05/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường;

- Căn cứ Thông tư 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của BXD hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị; Thông tư 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của BXD sửa đổi bổ sung một số điều của TT06/2013/TT-BXD

- Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù;

- Căn cứ Thông tư số 20/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 27/6/2019 của UBND tỉnh Bình Định ban hành quy định về lập, thấm định, phê duyệt, quản lý thực hiện quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 35/2020/QĐ-UBND ngày 15/6/2020 của UBND tỉnh về sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 27/6/2019;

- Căn cứ Quyết định số 3873/QĐ – UBND ngày 25/10/2019 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, huyện Phù Cát;

- Căn cứ Quyết định số 1985/QĐ – UBND ngày 25/05/2020 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, huyện Phù Cát;

- Căn cứ Quyết định số 4622/QĐ - UBND ngày 19/11/2021 của UBND tỉnh Bình Định về Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án: Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân;

- Căn cứ Quyết định số 4957/QĐ - UBND ngày 13/12/2021 của UBND tỉnh Bình Định về việc công nhận Công ty THNN Onsen Hội Vân là Doanh nghiệp dự án đối với dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân;

- Căn cứ Biên bản lấy ý kiến nhân dân về đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 “Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân” ngày 24 tháng 01 năm 2022;

- Căn cứ Quyết định số 245/QĐ-UBND ngày 21 tháng 01 năm 2022 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, tại xã Cát Hiệp, huyện Phù Cát;

1.3.2. Các nguồn tài liệu, số liệu, cơ sở bản đồ

- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy phạm hiện hành của Nhà nước;

- Tài liệu đồ án quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân đã được phê duyệt.

- Các số liệu, tài liệu điều tra thực tế hiện trạng;

- Các số liệu về đặc điểm hiện trạng, nhu cầu đầu tư của khu vực cũng như các dự báo khả năng phát triển tại khu vực nghiên cứu lập quy hoạch.

- Bản đồ quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt

- Bản đồ khảo sát địa hình khu vực lập quy hoạch tỷ lệ 1/500.

- Các tài liệu có liên quan khác.

1.4. Yêu cầu và nhiệm vụ thiết kế quy hoạch

1.4.1. Yêu cầu:

- Điều tra tổng hợp hiện trạng trong khu đất nghiên cứu quy hoạch.

- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật. Các quy định của quy hoạch chung có liên quan đến khu vực quy hoạch.

- Đề xuất giải pháp Quy hoạch hợp lý, phù hợp với cơ cấu sử dụng đất chung khu vực.

1.4.2. Nhiệm vụ:

- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho từng khu vực quy hoạch.

- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất.

- Xác định các khu chức năng trong quy hoạch phù hợp với quy hoạch tỷ lệ 1/2000.

- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố. Khoảng lùi công trình đối với các trục đường.

- Xác định nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đối với từng khu chức năng, trục đường chính, không gian mở, điểm nhấn, khu trung tâm.

- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường khu vực, bao gồm các nội dung:

+ Xác định cốt xây dựng đối với tuyến đường, ô đất đáp ứng yêu cầu chống ngập cục bộ.

+ Xác định mạng lưới giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước, vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước, mạng lưới ống cấp nước, vị trí quy mô công trình nhà máy, trạm bơm .

+ Xác định nhu cầu sử dụng nước khoáng nóng trên cơ sở đánh giá trữ lượng.

+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn điện, vị trí trạm biến áp phân phối, mạng lưới đường dây trung thế và hệ thống chiếu sáng đô thị.

+ Xác định tổng lượng nước thải và rác thải, mạng lưới thoát nước, vị trí quy mô các công trình xử lý nước thải, chất thải đáp ứng yêu cầu kết nối hệ thống thu gom, thoát nước mưa, nước thải theo quy hoạch 1/2000 và các dự án lân cận.

- Dự kiến các dự án ưu tiên đầu tư.

- Khảo sát đo đạc địa hình khu vực lập quy hoạch tỷ lệ 1/500.

II. NỘI DUNG QUY HOẠCH

2.1. Vị trí và quy mô nghiên cứu quy hoạch

2.1.1 Vị trí giới hạn khu đất

Địa điểm thực hiện dự án tại thôn Hội Vân, xã Cát Hiệp, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định, có cận giới như sau:

Phía Bắc: Giáp đất trồng màu
Phía Tây: Giáp suối nước nóng Hội Vân (dự kiến quy hoạch “khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe Hội vân”
Phía Đông: Giáp khu dân cư xã Cát Trinh, xã Cát Hiệp
Phía Nam: Giáp đất trồng màu

Ranh giới khu đất lập quy hoạch chi tiết bao gồm các Tiểu khu 1 và Tiểu khu 2, được định vị theo 03 khu mốc giới cụ thể như sau

Mốc giới M: Từ mốc M1đến mốc M15.
Mốc giới N: Từ mốc N đến mốc N18.
Mốc giới H: Từ mốc H1 đến mốc H10.

2.1.2. Quy mô nghiên cứu

Diện tích lập quy hoạch dự án: 17,756ha trong đó: Diện tích Tiểu khu 1: 6,854ha; Diện tích Tiểu khu 2: 10,902ha.

(Diện tích lập quy hoạch xác định chính xác theo bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 phục vụ quy hoạch chi tiết)

2.2. Hiện trạng khu đất nghiên cứu quy hoạch

2.2.1. Đặc điểm và điều kiện tự nhiên

a) Địa hình, địa mạo

Địa hình trong khu vực dự án có địa hình đặc trưng: địa hình khá bằng phẳng, phân cắt không sâu tạo nên bởi các cồn cát thấp có nguồn gốc thành tạo khác nhau, có xu hướng nghiêng từ tây sang đông với độ dốc không đáng kể, độ cao trung bình là 15m so với mực nước biển.

b) Thời tiết, khí hậu

- Phù Cát chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu Nam Trung Bộ với các điều kiện đặc trưng như:

+ Mùa mưa: ít lạnh rõ rệt, chế độ mưa ẩm trung bình, lượng mưa trung bình năm vào cỡ 1600m m - 1700m m.

+ Mùa khô: nhiệt độ khá đồng đều, trung bình vượt quá 28˚C.

+ Bão: thường tập trung từ tháng 9 đến tháng 11 trong đó tháng 10 là tháng tập trung nhiều bão nhất.

+ Mưa: lượng mưa không quá nhiều.

+ Gió: Mùa đông thịnh hành gió Tây Bắc đến Bắc. Mùa hè hướng gió Đông đến Đông Nam, nhưng chiếm ưu thế trong nữa đầu mùa hè là hướng Tây đến Tây Bắc.

- Tuy nhiên, khu vực quy hoạch nằm về phía Tây của huyện Phù Cát nên chịu ảnh hưởng trực tiếp của gió Lào, thêm vào đó là điều kiện đất đai không màu mỡ, mật độ cây xanh thấp làm cho nhiệt độ vốn đã cao vào mùa Hè thì càng cao và khô hơn.

c) Điều kiện địa chất :

Địa chất trong khu vực dự án, có các loại đất đá phân bố xen kẽ phức tạp, gồm có các loại đất đá, đôi chỗ có đá gốc dập vỡ, phong hóa. Đất sét, sét pha, cát bột phân bố trên mặt và đôi chỗ có cuội sỏi, sạn, cát lộ ra ở lòng sông, suối, các hố đào khai thác đất, vật liệu xây dựng.

Cấu trúc địa chất trong diện tích dự án có các đứt gẫy kiến tạo chạy qua, nhưng bị phủ bởi trầm tích Đệ tứ, các hệ thống đứt gẫy này tạo nên các đới phá hủy đất đá ,các đới phá hủy này là nguồn cung cấp nước khoáng ngầm nóng, làm nên đặc điểm đặc trưng ưu việt của dự án nghỉ dưỡng.

Sơ bộ đánh giá mặt cắt địa chất khu vực dự án:

- Lớp mặt cát hạt mịn, cát thạch anh hạt thô lẫn sét bột

- Lớp đá bán phong hóa

- Lớp đá gốc bị cà nát dập vỡ rất mạnh

- Lớp đá magma nguyên khối ít nứt nẻ.

* Nhận xét:

- Thuận lợi: Vị trí địa lý thuận lợi cho việc phát triển loại khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, có tính riêng tư và an toàn cao. Cảnh quan phong phú, nguồn thực phẩm độc đáo, tươi sống mà ít nơi có được. Gần sân bay Phù Cát, cách trung tâm thành phố Quy Nhơn không xa, có thể gắn kết với các hoạt động du lịch hành trình khám phá khác...

- Khó khăn: Hiện trạng hệ thồng hạ tầng kỹ thuật còn sơ sài, chưa có nguồn cấp nước, cấp điện tập trung, dân cư đang phát triển khu du lịch tự phát, đường giao thông nội bộ chủ chủ yếu là đườg bê tông nhỏ, phục vụ dân cư hiện trang, độ dốc lớn, không thuận tiện... khó khăn trong quá trinh lập và thi công dự án.

2.2.2. Hiện trạng nhà ở dân cư và công trình hạ tầng xã hội

Trong phạm vi khu đất dự án, công trình chủ yếu là nhà của các hộ dân đang sinh sống tại đây, chủ yếu là nhà cấp 4, kiến trúc cũ, sơ sài, đã xuống cấp. Ngoài ra có vài hộ làm du lịch tự phát, công trình không đồng bộ, chắp vá, hạ tầng không đáp ứng được.Một bộ phận nhỏ làm du lịch tự phát còn manh mún, phần lớn là dân làm nông, lâm nghiệp. Trong khu vực dự án người sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án gồm khoảng 37 hộ dân và 02 tổ chức.

- Một số các hình ảnh cảnh quan suối nước nóng Hội vân:

Cảnh quan suối nước nóng Hội Vân

2.2.3. Hiện trạng giao thông hạ tầng kỹ thuật

a) Giao thông: Khu vực nghiên cứu chỉ có một đường duy nhất là Đường liên xã (đường Lê Hoàn) nối với Quốc lộ 1A, mặt cắt rộng khoảng 6,5m. Cầu tràn bắc qua suối của tuyến đường liên xã.

b) Cấp điện: Khu vực quy hoạch đã có tuyến điện 22kv đi qua.

c) Cấp nước: Trong khu vực quy hoạch hiện nay chưa có hệ thống cấp nước sạch sinh hoạt. Nước dùng cho các nhu cầu sinh hoạt của nhân dân trong vùng chủ yếu là nước giếng đóng.

b) Hệ thống thoát nước mưa: Hiện tại trong khu vực quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước mưa. Nước mưa chủ yếu chảy tràn trên mặt đất theo độ dốc tự nhiên rồi tự thấm.

c) Hệ thống thoát nước: hiện trạng khu vực nghiên cứu quy hoạch chủ yếu là đất trồng cây lâu năm và đất hoa màu. Các hộ dân cư nhỏ lẻ nằm trong khu vực quy hoạch không có hệ thống thoát nước, nước sinh hoạt xả trực tiếp ra ngoài và chảy theo địa hình tự nhiên mà không qua xử lý, nước hầm cầu tự thấm theo phương thức dân gian..

d) Chất thải rắn: các hộ dân cư trong khu vực chưa có hệ thống thu gom và xử lý chất thải rắn. Chất thải rắn do người dân tự gom và đốt.

2.2.4. Hiện trạng sử dụng đất

Khu vực đề xuất lập dự án gồm: đất của Bệnh viện y học cổ truyền và phục hồi chức năng cơ sở 2 của tỉnh Bình Định và đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, một phần nhỏ diện tích trồng lúa. Trong khu vực dự án người sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án gồm khoảng 37 hộ dân và 02 tổ chức.

Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

STT	Loại đất	Diện tích	Tỷ lệ
		(m2)	(%)
1	Đất bệnh viện	26.752,5	15,1
2	Đất trồng lúa,hoa màu	13.256,0	7,5
3	Đất sản xuất	6.803,5	3,8
	Khu sản xuất nước khoáng	1.327,1	0,7
	Khu sản xuất nước khoáng bỏ hoang	3.278,9	1,8
	Khu sản xuất muối iot	2.197,5	1,2
4	Đất cây trồng khác	114.333,5	64,4
5	Mặt nước, ao hồ	5.200,5	2,9
6	Đất giao thông	2.795,3	1,6
	Đường đất	2.795,3	1,6
7	Đất trống	8.421,0	4,7
	Tổng	177.562,3	100,0

Địa hình tại đây khá bằng phẳng, phân cắt không sâu tạo nên bởi các cồn cát thấp có nguồn gốc thành tạo khác nhau, có xu hướng nghiêng từ tây sang đông với độ dốc không đáng kể, vào mùa mưa, nước suối chảy mạnh, dâng cao tràn qua mặt đập hiện tại tới trên 1m. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật sơ sài, chưa có hệ thống cấp điện, cấp nước. Giao thông dự án hiện chỉ có tuyến đường bê tông Lê Hoàn chạy qua chia dự án làm 02 khu vực.

2.2.5. Đánh giá thực trạng

a) Thuận lợi

- Khu vực có trữ lượng nước khoáng nóng tự nhiên được thiên nhiên ban tặng.

- Vị trí gần sân bay Phù Cát, và thành phố Quy Nhơn, có tuyến Quốc lộ 1A nên khả năng tiếp cận khu vực rất dễ dàng.

- Quỹ đất dành cho việc khai thác rất lớn. Chưa bị ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá.

- Chính quyền địa phương và nhân dân ủng hộ.

b) Khó khăn

- Cảnh quan phải đầu tư xây dựng nhiều làm tăng tổng mức đầu tư.

- Hạ tầng kỹ thuật kém, chưa có gì.

c) Nhận xét chung

Nhìn chung, khu vực nghiên cứu thiết kế còn tồn tại một số khó khăn, nhưng hoàn toàn có thể khắc phục được bằng những giải pháp thiết kế. Ngoài ra, những thuận lợi về mặt vị trí khu vực, định hướng phát triển đúng đắn, và việc xây dựng hạ tầng đồng bộ sẽ tạo nên một Khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe, gắn liền với thiên nhiên, thân thiện, tiết kiệm năng lượng và có giá trị cao.

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ, KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN

3.1. Tính chất, chức năng khu vực nghiên cứu

Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và khách sạn nghỉ dưỡng.

Khu dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân.

3.2. Dự kiến quy mô dân số

Tổng dân số khu vực lập quy hoạch khoảng 2.000 người.

Trong đó:

- Số lượng khách du lịch lưu trú, vãng lai và nhân viên dự kiến khoảng 500 người.

- Số lượng dân cư dự kiến khoảng 1.500 người.

- Số lượng cháu học mầm non khoảng 75 cháu.

3.3. Các chỉ tiêu kinh tê, kỹ thuật đề xuất trong đồ án

3.3.1 Chỉ tiêu về sử dụng đất:

Căn cứ quyết định số 1985/QĐ-UBND ngày 25 tháng 05 năm 2020 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, huyện Phù Cát có chỉ tiêu sử dụng đất của đồ án phân bổ như sau:

Bảng: Dự kiến cơ cấu sử dụng đất

Stt	Loại đất	Ký hiệu	Chỉ tiêu
			(%)
1	Đất khách sạn nghỉ dưỡng.	KS	10-15
2	Đất trung tâm chăm sóc sức khỏe	CSSK	10-15
3	Đất ở:
3.1	Đất ở biệt thự	BT	35-40
3.2	Đất ở liền kề	LK	35-40
4	Đất trường mầm non	MN	1-2
5	Đất cây xanh, mặt nước	CX	3-5
6	Đất hạ tầng kỹ thuật	HTKT	3-5
7	Đất giao thông	P, BX	25-30
Tổng			100%

3.3.1 Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật:

Bảng Dự kiến chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật: Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”; theo định hướng quy hoạch chung xây dựng thành phố Quy Nhơn và vùng phụ cận đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 và quy hoạch phân khu được duyệt.

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật

Stt	Nội dung	Đơn vị	Khối lượng
1	Cấp nước
	Cấp nước sinh hoạt	lít/người/ngđ	300
	Hỗn hợp thương mại dịch vụ và chung cư	lít/m2 sàn/ngđ	8
	Nước công cộng, dịch vụ	lít/m2 sàn/ngđ	3
	Trường mầm non	lít/cháu/ngđ	75
	Khách sạn	lít/m2 sàn/ngđ	3
	Nhà hàng	lít/m2 sàn/ngđ	10
	Chữa cháy	lít/giây	15
	Rửa đường	lít/m2/ngđ	0,5
	Tưới cây, công viên	lít/m2/ngđ	3
	Nước dự phòng	%lượng nước trên	15 % ∑ nước cấp
2	Cấp điện
	Cấp điện sinh hoạt	kW/hộ	3-5
	Hỗn hợp thương mại dịch vụ và chung cư	W/m2 sàn	62,5
	Cấp điện công cộng, dịch vụ	W/m2 sàn	62,5
	Trường mầm non	kW/cháu	0,2
	Khách sạn	W/m2 sàn	62,5
	Phòng, căn hộ	W/phòng	4,5
	Cây xanh, mặt nước, bãi đỗ xe	kW/ha	10-12
	Chiếu sáng đường giao thông	kW/ha	12,5
	Di tích, tôn giáo	kW/ha	50
	Hạ tầng kỹ thuật	kW/ha	100
3	Thông tin liên lạc
	Nhà ở	Thuê bao/hộ gia đình	2
	Công trình công cộng	Thuê bao/100m2 sàn	1
	Nhà trẻ, mầm non	máy/trường	15
	Công trình HTKT	Thuê bao/công trình	5
4	Rác thải sinh hoạt
	Đất nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự, khách sạn, chung cư	kg/người/ngđ	1-1,3
	Đất công cộng , dịch vụ	kg/m2 sàn	0,03
	Đất công viên, cây xanh	kg/m2	0,003
	Hệ số tính đến CTR công cộng và khách sạn vãng lai K=		1,2
5	Nước thải
	Nước thải sinh hoạt	%Qsh	80
	Nước thải công cộng, dịch vụ	lít/m2 sàn/ngđ	2
	Nước thải trường học	lít/học sinh/ngđ	50
	Hệ số không điều hòa K ngày		1,3

IV. NỘI DUNG QUY HOẠCH CHI TIẾT

4.1. Các nguyên tắc phát triển

Phát triển khu chức năng hiện đại – mật độ thấp, dành ra nhiều quỹ đất cho không gian cây xanh và mặt nước. Sự tiếp cận với không gian cảnh quan cây xanh cũng đồng thời làm tăng giá trị và chất lượng khu dân cư.

Xây dựng một dân cư hiện đại dựa trên những tiêu chí thân thiện với môi trường, giảm thiểu tối đa nền bê tông hóa, tăng cường nhiều nhất có thể những diện tích cây xanh, mặt nước... giúp cho khả năng thẩm thấu cao lượng nước khi có mưa to, đó là xu hướng quy hoạch tiên tiến và rất thích hợp với khu vực.

Không gian khu dân cư phải có sự gắn kết hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan của các dự án bên cạnh, tạo được dấu ấn riêng cho khu vực thông qua một số công trình kiến trúc tiêu biểu, đặc trưng của vùng miền.

Phát triển khu dân cư có chất lượng môi trường sống tốt, cấu trúc chặt chẽ, đa dạng, phục vụ cho nhiều đối tượng khác nhau. Tránh hình thành các khu dân cư có hàng rào bao quanh tạo ra các cộng đồng biệt lập trong khu vực lập quy hoạch. Một khu dân cư bền vững phải bao gồm nhiều loại đối tượng sử dụng khác nhau, nhiều loại quy mô sử dụng khác nhau.

Sử dụng hỗn hợp đa chức năng một cách hợp lý ở mọi cấp độ có thể được, từ một công trình, một nhóm công trình, một khu phố đến một khu dân cư. Cấu trúc khu dân cư cần chú trọng đến các không gian mở công cộng, nhưng cần đảm bảo tỷ lệ thân thiện với con người, có các khu trung tâm rõ rệt (có sức hút dân cư dựa trên các giá trị cảnh quan, giao thông và các giá trị dân cư khác).

Quy hoạch khu dân cư, đặc biệt là bố cục công trình cần tận dụng lợi thế và hạn chế các bất lợi của khí hậu (thông gió, chiếu sáng...) để giảm thiểu nhu cầu sử dụng năng lượng là vấn đề lớn của thế kỷ 21.

4.2. Quan điểm lập quy hoạch

Quy hoạch tôn trọng địa hình và cảnh quan tự nhiên, khai thác tối đa lợi thế về cảnh quan và điều kiện tự nhiên khu vực.

Dựa trên các yếu tố tự nhiên của khu vực thiết kế, phát triển khu vực trở thành một khu dân cư có môi trường cảnh quan đặc sắc (đô thị nghỉ dưỡng) với không gian sống hiện đại, sinh thái và hấp dẫn.

Phân chia không gian các khu chức năng một cách rõ ràng, về phương thức quản lý và sử dụng đất, bao gồm: không gian dân cư với phần mặt nước, cây xanh công cộng nhưng vẫn đảm bảo sự hài hòa, thống nhất trong toàn bộ tổng thể.

Không gian cây xanh hỗ trợ việc kết nối được với các không gian xây dựng với các không gian tự nhiên xung quanh tạo nên sự hòa nhập về cảnh quan.

4.3. Cơ cấu tổ chức phân khu chức năng

4.3.1. Giao thông tiếp cận dự án:

Dự án được tiếp cận theo hai hướng từ thị Trấn Ngô Mây và trung tâm xã Phù Cát theo trục đường liên xã (đường Lê Hoàn) vào dự án . Đây cũng là trục chính của dự án, chia dự án thành hai khu vực.

4.3.2. Phân khu chức năng

a/ Tiểu khu 1: Khu chăm sóc sức khỏe và phục hồi chức năng:

- Khu vực phía Bắc đường Lê Hoàn sẽ bố trí công trình trung tâm chăm sóc sức khỏe – phục hồi chức năng, bãi đỗ xe toàn khu và công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật. Khu phía Nam đường Lê Hoàn là khu khách sạn nghỉ dưỡng, các dịch vụ về tắm khoáng nóng... Lợi thế cảnh quan khu vực suối Hội Vân, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của du khách với đa dạng loại hình nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe cũng như trải nghiệm tắm khoáng.

- Các chức năng khác bao gồm: hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan... được bố trí đầy đủ theo quy định.

b/ Tiểu khu 2: Khu dân cư:

- Khu dân cư cũng được phân chia thành 02 khu vực, nằm hai bên đường Lê Hoàn, sát với khu vực trung tâm chăm sóc sức khỏe – phục hồi chức năng. Khu vực phía Bắc bố trí dãy nhà biệt thự song lập phía Bắc - tạo hành lang xanh

cho khu vực, nhà liền kề được bố trí tại trung tâm khu vực, giáp đường Lê Hoàn tạo nên một bố cục không gian thống nhất. Nằm hai bên trục cảnh quan có hồ nước dẫn từ suối Hội Vân về. Tương lai đây sẽ là tuyến phố thương mại, phố đi bộ, mua sắm sầm uất. Bãi đỗ xe được bố trí phân tán, bám hai bên trục cảnh quan sẽ tạo sự thuận tiện cho người dân và cũng tránh được sự ùn tắc khi làm bãi đỗ xe tập trung. Ngoài ra khu đất cuối tuyến trục vườn hoa trung tâm, giáp suối nước nóng Hội vân bố trí công trình trường mầm non – nơi có không gian yên tĩnh. Trường mầm non tại đây cũng sẽ được tiếp cận không gian xanh trực tiếp phục vụ các hoạt động ngoại khóa, vui chơi của các bé mà vẫn đảm bảo bán kính phục vụ cho toàn khu.

- Khu vực phía Nam đường Lê Hoàn - khu vực này được phân chia thành 02 chức năng riêng biệt. Khu nhà liền kề bố bám sát mặt đường Lê Hoàn, kết hợp với dãy nhà liền kề ở khu phía Bắc tạo thành một tuyến phố đẹp về cảnh quan và kiến trúc. Giáp với ranh giới phía Đông bố trí dãy nhà biệt thự song lập tạo thành một hàng rào xanh che chắn, bao bọc lấy khu chức năng bên trong, đảm bảo sự tiện nghi và riêng tư nhất định cho dự án. Nhà ở biệt thự đơn cũng được bố trí bên trong lõi, bám sát với ranh giới phía Tây, ở giữa các dãy nhà biệt thự đơn lập là lõi cây xanh vườn hoa, tạo thành một tuyến phố mềm mại, phù hợp với cảnh quan ven suối.

4.4. Phương án cơ cấu sử dụng đất:

Khu vực nghiên cứu Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có tổng diện tích đất khoảng 177.562,3 m2, được phân bổ quỹ đất theo các nhóm chức năng như sau:

a) Đất xây dựng khu khách sạn nghỉ dưỡng: có diện tích khoảng 29.060,00 m2, chiếm 16,37% diện tích đất. Bao gồm đất khách sạn nghỉ dưỡng và đất khách sạn nghỉ dưỡng - dịch vụ tắm khoáng nóng, đất giao thông nội bộ khu khách sạn;

b) Đất xây dựng khu trung tâm chăm sóc sức khỏe: có diện tích khoảng 21.644,07 m2, chiếm 12,19% diện tích đất;

c) Đất xây dựng nhà ở biệt thự đơn lập: có diện tích khoảng 18.736,14 m2, chiếm khoảng 10,55% diện tích đất;

d) Đất xây dựng nhà ở biệt thự song lập: có diện tích khoảng 25.895,26 m2, chiếm khoảng 14,58% diện tích đất;

e) Đất xây dựng nhà ở liền kề: có diện tích khoảng 17.587,40 m2, chiếm khoảng 9,90% diện tích đất;

f) Đất trường mầm non: có diện tích khoảng 1.427,74 m2, chiếm khoảng 0,8% diện tích đất, được ký hiệu MN. Quy mô phục vụ khoảng 75 cháu;

g) Đất cây xanh mặt nước: có diện tích khoảng 8.490,08 m2, chiếm khoảng 4,78% diện tích đất;

h) Đất hạ tầng kỹ thuật: có diện tích khoảng 7.248,95 m2, chiếm khoảng 4,08% diện tích đất;

i) Đất giao thông: có diện tích khoảng 47.472,66 m2, chiếm khoảng 26,74% diện tích đất, trong đó diện tích bãi đỗ tập trung là 12.052,60 m2 chiếm khoảng 6.79%, bãi đỗ xe gắn liền với đường giao thông có diện tích 1.415,72 m2 chiến khoảng 0,80% diện tích đất, Diện tích đường giao thông là 34.004,34 chiếm khoảng 19,15% diện tích đất;

Chỉ tiêu lập quy hoạch dự kiến:

+ Mật độ xây dựng gộp toàn khu: không quá 40%

+ Tầng cao tối đa: không quá 5 tầng

+ Hệ số sử dụng đất dự kiến: không quá 1,5 lần

+ Sức chứa dự kiến: khoảng 2000 người.

+ Số lượng : khoảng 2000 người.